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Coronavirus: come ci dobbiamo comportare con il pagamento dell’affitto?

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A causa del Covid-19 tutta la popolazione ha avuto una sensibile diminuzione e in qualche caso un completo azzeramento delle capacità economiche.
Non poter uscire e non poter esercitare liberamente la propria attività o professione ha reso particolarmente pesante il sostenimento degli obblighi presi: i canoni di locazione abitativi e gli affitti commerciali (leggi qui l’articolo) sono diventati un problema o lo diventeranno presto.

Come società immobiliare ed esperti in affitti, abbiamo ricevuto varie richieste di chiarimenti e di riduzione di affitto, e tanti proprietari si stanno preoccupando.

Infatti, entrambe le figure (inquilini e proprietari) si stanno chiedendo, da una parte se si può sospendere/ridurre/ritardare il pagamento dell’affitto e dall’altra parte come comportarsi in caso di morosità o per il pagamento delle tasse.

  • Il conduttore (inquilino) può smettere di pagare il canone?

Partiamo da pressuposto che NON è possibile sospendere i pagamenti della locazione, ossia per legge NON è possibile sospendere autonomamente i pagamenti del canone: il rischio sarebbe quello di esporsi ad una causa di sfratto per mororsità o a quanto meno ad una conflittualità con il proprietario/locatore.

  • Il locatore (proprietario) è obbligato a ridurre il canone a semplice richiesta del conduttore?

No, nessuno può imporre al locatore di ridurre il canone, neanche difronte a una crisi come quella che si sta abbattendo in Italia e nel mondo a causa dell’epidemia CoronaVirus.
Però tutti noi  abbiamo difficoltà a pagare regolarmente non solo i tributi e le imposte, ma anche i canoni di locazione degli immobili dovuto a questa emergenza.

Conviene trovare un accordo tra Proprietario e Inquilino?

Assolutamente sì.
L’accordo potrebbe prevedere ad esempio:

  1. Una riduzione del canone temporanea, di alcuni mesi, per poi ripartire come prima da una certa data;
  2. Una vera e propria sospensione temporanea del pagamento del canone… ad esempio: non viene pagato nei mesi di aprile e maggio 2020;
  3. Una semplice diversa rateazione degli importi: quindi lasciare il canone così com’è, ma ad esempio pagarne una certa cifra subito e la differenza più avanti, senza riduzioni;
  4. Una riduzione definitiva del canone, non temporanea ma a regime.
  5. Un’altra soluzione è valutare il canone concordato.
  • 1.Accordo di Riduzione Canone di Locazione:

Questo tipo di modifica al contratto originario non costituisce nuovo contratto e non deve necessariamente essere comunicato all’Agenzia delle Entrate e lLa durata contrattuale non cambia e pertanto la riduzione non costituisce novazione contrattuale e la scadenza della locazione rimane invariata.

Ma per dare certezza all’atto e per ottenere una minore tassazione dei redditi percepiti è opportuno procedere alla registrazione dell’integrazione del contratto originario. QUI una guida veloce su come fare.

  • 2. Accordo di sospensione temporanea

Anche la sospensione temporane deve essere accordata in forma scritta per evitare che il proprietario non paghi l’imposte su valori non percepiti. Anche qui meglio comunicarlo all’ADE e anche qui la situazio ne contrattuale non cambia e pertanto la sospensione non costituisce novazione contrattuale e la scadenza della locazione rimane invariata.

  • 3. Semplice diversa rateazione degli importi

Se invece il proprietario non vuole accordare una diminuzione della valore del canone, possiamo proporre una rateazione degli importi. Immaginiamo la sospensione per 6 mesi (marzo, aprile, maggio, giugno, luglio e settembre). Canone annuale di 9.000€, sospendiamo per un valore di 4.500€, maggiorando ad esempio le successive rate, da settembre 2020 a febbraio 2021,  di 1/6 dell’importo sospeso, fino a conguaglio. Ovviamente se si da disdetta prima del saldo, il conduttore deve pagare come da contratto in essere e restituire quanto non versato, essendo lo stesso stato accordato solo a titolo di dilazione e non di riduzione del canone contrattuale.

  • 4. Riduzione definitiva del canone

In questo caso la riduzione definitiva del canone ossia non temporanea ma a regime, fino a scadenza.  E’ comunque opportuno redigere una scrittura tra le parti per mettere “nero su bianco” e per ufficializzare il tutto, LA REGISTRAZIONE, cosi il locatore non dovrà dimostrare all’ufficio delle imposte la percezione di un canone inferiore e, sebbene tale prova può essere data con qualsiasi altro mezzo (ad esempio una scrittura privata sottoscritta dalle parti), non c’è dubbio che solo la registrazione fornisca una prova certa e inoppugnabile. Dunque la registrazione conviene al locatore che, in questo modo, si mette al riparo da eventuali accertamenti fiscali.

Il canone concordato è sempre una soluzione per entrambe le parti. La rivalutazione del canone di affitto pattraverso la convenienza del canone concordato. Questo prevede un canone calcolato sulla base degli accordi territoriali di zona, solitamente (MA NON SEMPRE) più bassi di quelli di mercato. A fronte di un canone più basso il proprietario ha forti agevolazioni fiscali, cedolare secca (calcolata al 10% ) e IMU (25% a livello nazionale e del 65% in città come Milano.

Cosa NON SI PUO’ fare:

Come anticipato prima, la prima cosa a NON FARE è smettere di pagare il canone, almeno senza parlare con il locatore prima.
Se l’affittuario continua ad abitare nella casa o, come nel caso degli studenti o trasfertisti e anche se non si trovano fisicamente nell’immobile, ma continuano ad essere titolari del contratto e a poterci tornare appena possibile, il regolare pagamento dell’affitto rimane la condizione essenziale per avere diritto sull’utilizzo della casa.

Risoluzione per GRAVI MOTIVI:

 Per evitare il pagamento del canone si deve necessariamente inviare una disdetta, citando l’emergenza del Corona virus come grave motivo.
Ma bisogna rispettare i termini di preavviso, dai sei mesi di base a periodi ridotti come 1 mese o 3 mesi, sempre se indicati in contratto. Si puo trovare un accordo con il proprietario.

Ci possono essere degli accertamenti fiscali per il proprietario?

Il Fisco calcola il reddito da fabbricati in virtù del canone annuo pattuito dalle parti nel contratto di locazione originariamente registrato. Proprio per tale ragione, suggerisco sottoscrivere una scrittura privata per fare in modo che il Fisco tenga conto dell’accordo di riduzione del canone e su quell’accordo determini le imposte dovute.

Hai bisogno di chiarimenti? Pensiamo noi a tutto.
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Prelievi e versamenti in contanti….

In Italia per l’utilizzo del denaro contante ci sono restrizioni e limiti, questo per contrastare i fenomeni di evasione e prevenire il riciclaggio. Ma il limite all’utilizzo del contante vuol dire anche limitare prelievi e versamenti.

I limiti per i pagamenti in contanti

Dallo scorso 4 luglio 2017 ci sono nuove sanzioni economiche per chi paga in contanti somme pari o superiori ai 3.000 euro: non più tra l’1% e il 40% dell’importo trasferito, bensì da 3.000 a 50.000 euro.

Fino a 2.999,99 euro è possibile spostare soldi cash da un soggetto a un altro senza forme né vincoli. Anche ai fini della validità di una eventuale donazione, in quanto l’importo può considerarsi di “modico valore” non è necessario il notaio.

Per importi da 3.000 euro in su è necessario procedere con bonifico bancario o postale, assegno non trasferibile, carta di credito o bancomat (cosiddetta carta di debito). Se l’importo poi viene trasferito a titolo di donazione, per la validità dell’atto (da un punto di vista prettamente civilistico e non certo tributario) è necessario il notaio salvo si proceda con una “donazione indiretta”.

Quando il prezzo di un bene o di un servizio è superiore a 3.000 euro, è possibile pagare in contanti frazionando il pagamento a rate, purché ciascuna di esse non sia superiore a 3.000 euro. Affinché, tuttavia, ciò sia possibile, è necessario che la dilazione a rate non appaia un artificioso mezzo per violare la normativa, ma corrisponda a prassi commerciali.

Al contrario, frazionare un pagamento in rate versate in contanti (anche se inferiori a 3.000 euro) è vietato se ciò è un modo per superare il limite all’uso dei contanti imposto dalla legge, valutazione questa che viene fatta caso per caso dal giudice oppure quando i pagamenti a rate sono realizzati in momenti diversi “ma in un circoscritto periodo di tempo fissato in sette giorni”.

Secondo il Ministero, per poter pagare in contanti e a rate un importo complessivamente superiore a 3.000 euro è necessario che vi sia un pregresso accordo scritto tra le parti e che ciò corrisponda a una prassi commerciale.

In generale il divieto dei pagamenti in contanti a partire da 3.000 euro non riguarda i rapporti con la banca e, quindi, i prelievi e versamenti sul conto.

I rischi

La legge consente al fisco di effettuare indagini bancarie sui conti correnti e, su tali dati, basare le proprie rettifiche del reddito e gli accertamenti fiscali. Da un lato l’amministrazione finanziaria può accedere alla cosiddetta “Anagrafe dei rapporti finanziari”, un database ove è riportata ogni informazione sui conti dei contribuenti; dall’altro lato è autorizzata a richiedere ulteriori notizie all’istituto di credito.

Il contribuente deve essere pronto a spiegare da dove provengono le somme versate sul conto se non sono state “denunciate” nell’annuale dichiarazione dei redditi, soprattutto se superiori alle sue disponibilità economiche. La mancata giustificazione della provenienza del denaro versato in banca può implicare un accertamento fiscale.

Per quanto riguarda gli imprenditori, dal 3 dicembre 2016 sono considerati ricavi – e quindi devono essere tassati – i prelievi “non giustificati” (senza l’indicazione del nome del beneficiario in contabilità o senza la sua comunicazione alle Entrate in caso di controllo) per importi superiori a 1.000 euro giornalieri e, comunque, a 5.000 euro mensili. Il rischio è quello di un accertamento fiscale e il pagamento di ulteriori imposte sui redditi. Questo solo se, in caso di controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate, il correntista non indica il soggetto beneficiario del prelievo, sempre che quest’ultimo non risulti dalle scritture contabili. Tale regola si applica soltanto ai titolari di reddito d’impresa e non ai professionisti.

Per tutti gli altri contribuenti i prelievi dal conto corrente sono liberi. Il dipendente della banca può tuttavia chiedere spiegazioni su come verranno usate le somme, tali informazioni servono solo per notiziare la direzione della banca in caso di sospetto di uso per fini di riciclaggio di denaro sporco; la direzione a sua volta, ritenendo i sospetti fondati, dovrà dare comunicazione all’Uif (Ufficio Informazioni Finanziarie) il quale a sua volta valuterà l’eventuale segnalazione alla Procura. La somma prelevata dal conto superiore a 3.000 euro però non può essere impiegata per pagare un unico acquisto di beni o servizi perché, in tal caso, si ricade nel divieto di trasferimento del denaro tra soggetti diversi sopra la soglia limite.

Per i professionisti un tempo valevano le stesse condizioni in essere per gli imprenditori, ma dopo che la Corte Costituzionale ha dichiarato illegittima tale equiparazione le cose sono cambiate. Oggi, dunque, i professionisti, come i lavoratori dipendenti, sono liberi di effettuare prelievi senza dover tenere traccia del beneficiario delle somme.

fonte: idealista

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Ma il contratto transitorio è valido anche se a canone libero?

NO NO e NO e ancora NO

Il contratto transitorio NON può avere il canone libero e non solo, sul contratto l’esigenza della transitorietà deve essere individuata nel testo e provata attraverso documentazione da allegare al contratto stesso. A Milano tutti i giorni vengono registrati contratti con una tempistica inferiore ai 18 mesi, ma non rispettano in minima parte le condizioni di cui parlerò.

Come ho scritto nell’ultimo articolo, una delle tipologie contrattuali previste dalla legge 431/98 è il contratto di natura TRANSITORIA, ma per trovare le caratteristiche normative  che regolano questo contratto dobbiamo fare riferimento a 3 decreti Ministeriali di cui l’ultimo del 16 gennaio 2017 del Ministero Infrastrutture  e Trasporti e agli accordi locali stipulati tra le associazioni di categorie, i famosi accordi territoriali o piu comunemente conosciuti come CANONE CONCORDATO.

come CARATTERISTICHE principali abbiamo:

DURATA….STESURA…..IMPORTO

LA DURATA deve essere minimo di 1 mese e massimo 18, la locazione si intende conclusa senza che sia necessaria alcun tipo di comunicazione dalle parti. é possibile il rinnovo (anche se non automatico) nel caso si verifichino ancora le cause di transitorietà o nell’accordo tra le parti a proseguire con il contratto di locazione, ma non più  di natura transitoria ma verrà sostituito con il classico 4+4. 
STESURA  questo deve essere predisposto usando uno schema  predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle infrastrutture (Decreto ministeriale Allegato B), si distingue dal classico perché all’interno di questo  deve essere evidenziata la natura transitoria dello stesso, esempio, se la transitorietà è del conduttore, possiamo penare a un master o a un contratto di lavoro a tempo determinato, invece se la transitorietà è del locatore possiamo immaginare che questo sia andato all’estero per 12 mesi e al suo rientro, rientra in possesso del suo immobile. comunque questa transitorietà delle essere giustificata allegando la documentazione che l’attesta. Questo può essere scritto seguendo il modello tipo, importante è che ne segua il contenuto e i vincoli su durata e MISURA del canone.
IMPORTO  questo può essere deciso liberamente SOLO NEI COMUNI CON MENO DI 10.000 abitanti, laddove il comune dove si trova l’immobile ha piu di 10000 abitanti, ci sono degli accordi locali che stabiliscono  ed individuano  delle fasce di oscillazione all’interno delle quali  debbono essere compresi i canoni, come è nel COMUNE DI MILANO, DOVE IL CANONE DI LOCAZIONE RICHIESTO DEVE STARE DENTRO QUESTE FASCE. Nell’ultimo decreto del 2017, si prevede  che questo tipo di contratto può subire delle variazioni fino a un massimo di 20% dei valori.

RIASSUMENDO:

  1. durata massima non superiore a 18 mesi;
  2. importo del canone di locazione contrattato in linea con gli accordi  territoriali
  3. documentazione che documenti bene l’esigenza della transitorietà.

Per la tassazione questo contratto segue quella prevista dal 3+2 canone concordato, ossia 10% in regime di cedolare secca, a questa si aggiunge anche la riduzione del 25% di Imu e Tasi, prevista dalla legge di Stabilità del 2016.

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È obbligatorio ritinteggiare quando scade il contratto di affitto?

Stai per lasciare la casa in affitto e ti assale un dubbio: dovró ridipingere casa prima di andarmene? Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza.

Ecco cosa dicono la Cassazione e le relative sentenze dei giudici supremi.

Normalmente  giudici non prendono alla lettera la clausola del contratto che recita che l’inquilino deve «riconsegnare l’appartamento nello stesso stato in cui l’ha avuto», facendovi rientrare anche l’obbligo della tinteggiatura dei muri.

La giurisprudenza maggioritaria invece è del parere opposto. Ad esempio una sentenza facendo riferimento agli obblighi gravanti sul conduttore al momento della riconsegna dell’immobile al termine del rapporto locativo, rientrano nel normale degrado d’uso i fori da tasselli nel rivestimento della cucina derivanti dalla necessità di appendere pensili e i fori per il sostegno delle tende. Inoltre, la tinteggiatura non può essere posta a carico del conduttore, atteso che rientra nel normale degrado d’uso il fatto che dopo un certo periodo di tempo i mobili e i quadri lascino impronte sulle pareti.

L’inquilino deve sicuramente tinteggiare l’appartamento se ha fatto cambiamenti evidenti(per esempio, ha dipinto i muri con colori scuri o con dei graffiti).

Anche la Cassazione è d’accordo. Secondo la Corte, la clausola contenuta nel contratto di affitto che obbliga l’inquilino ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dall’appartamento per il suo normale uso (ponendo quindi a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) è nulla. Essa infatti, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che invece la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore.

Secondo la Suprema Corte, l’impegno a ritinteggiare l’appartamento assunto volontariamente dall’affittuario è nullo perché tende ad assicurare al locatore il vantaggio, non consentitogli dalla legge, di non sopportare l’onere economico delle spese del deterioramento della cosa determinato da un uso normale della stessa, che è compensato in parte anche con il canone di locazione.

 

Fonte: laleggepertutti.it

 

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Il contratto di SubLocazione: natura e funzione

Con il contratto di sublocazione, il conduttore (sublocatore) concede in godimento ad un altro soggetto (subconduttore) il godimento totale o parziale dell’immobile locato.

In materia normativa per la sublocazione, con riferimento alla locazione ad uso abitativo, occorre esaminare, in primo luogo, l’art. 1594 c.c., secondo cui il Conduttore – salvo diversa previsione contrattuale – ha facoltà di sublocare l’immobile preso in locazione.

La legge n. 392/1978, inoltre, distingue tra sublocazione totale e parziale, prevedendo che:

  • salvo patto contrario, il Conduttore non può sublocare totalmente l’immobile;
  • salvo patto contrario, il Conduttore può sublocare una parte dell’immobile (es. una sola stanza), dandone preventiva comunicazione al Locatore, con lettera raccomandata.

In assenza di previsioni contrattuali specifiche, quindi, è sempre ammessa la sublocazione parziale, fermo restando che il Locatore conserva la facoltà di opporsi per gravi motivi .

Ribadisco l’importanza di inserire nel contratto una specifica clausola per l’impossibilità di sublocare .

Ciò premesso, vorrei segnalare che il Locatore ha, comunque, azione diretta nei confronti del Conduttore ai sensi dell’art. 1595 p.c., ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione [..] e per costringerlo ad adempiere tutte le obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione.

Ciò, però, non significa che il subconduttore sia sullo stesso piano del conduttore: Non è possibile, riconoscere al subconduttore un diritto paritario né, tampoco, autonomo rispetto a quello del conduttore“.

riassumendo:

  • il Locatore può pretendere il pagamento del canone d’affitto (o meglio, del prezzo della sublocazione) direttamente dal subconduttore;
  • i due rapporti, tuttavia, restano separati e distinti.

Altro fondamentale principio sancito dal codice civile è che:  la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore, e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui.

Ciò vuol dire che se il Locatore inizia una causa contro il conduttore, la sentenza pronunciata in quel giudizio produrrà i suoi effetti anche nei confronti del subconduttore. 

In sostanza, per liberare l’immobile, il proprietario non dovrà agire sia contro il conduttore, sia contro il subconduttore. Sarà, infatti, sufficiente ottenere una pronuncia nei confronti del primo, operando il principio sopra esaminato di cui all’art. 1595, III comma.

 

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Chi paga le spese in caso di rottura di un elettrodomestico?

Nei rapporti tra proprietari e inquilini, tentare di capire chi debba pagare le spese in caso di rottura di un elettrodomestico se l’appartamento è ammobiliato non è sempre cosa semplice.

Infatti, i riferimenti normativi che possono fungere da orientamento a tal proposito sono pochi e poco chiari: si tratta, nel dettaglio, degli articoli 1576, 1590 e 1609 del codice civile.

La prima disposizione, in particolare, stabilisce che il locatore, nel corso della locazione, deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione. Di queste ultime, infatti, deve farsi carico il conduttore. L’articolo 1576 precisa poi che per quanto riguarda le cose mobili le spese di manutenzione e conservazione sono a carico del conduttore, salvo patto contrario.

La norma di cui all’articolo 1590 c.c., invece, stabilisce che il conduttore deve restituire la cosa al locatore nel medesimo stato in cui l’ha trovata, fatto salvo il deterioramento o il consumo.

Fino ad ora è quindi chiaro che il conduttore che abbia preso in locazione un appartamento con mobili ed elettrodomestici, dovrà farsi carico delle spese di manutenzione ordinaria, anche al fine di mantenere, per quanto possibile, l’immobile nello stato in cui l’ha ricevuto.

Ed è proprio per una maggiore chiarezza a proposito che possiamo chiamare in soccorso l’articolo 1609 c.c., in base al quale le riparazioni di piccola manutenzione, a carico dell’inquilino, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle dipendenti da vetustà o caso fortuito.

È evidente che si tratta di una materia dai confini alquanto labili, che non trova un valido sostegno neanche nell’attività della giurisprudenza. Gli interventi dei giudici in materia, infatti, sono scarsi e poco rilevanti.

Da un’interpretazione delle norme elencate, è possibile in ogni caso stabilire, con riferimento ad un elettrodomestico, che se lo stesso smette di funzionare, ad esempio, perché molto vecchio o a causa di un guasto elettrico cagionato da un fulmine, è innegabile che sarà il proprietario a doversi fare carico della sistemazione del bene.

Viceversa, se si rompe un pezzo a causa dell’utilizzo prolungato o dall’utilizzo scorretto da parte dell’inquilino, sarà quest’ultimo a doverne sostenere gli oneri di riparazione.

fonte: studio cataldi

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Tutte le regole per il pagamento della TASSA AIRBNB….

Dal 25 ottobre è disponibile sul sito del’agenzia delle entrate la guida dedicata e in un video tutorial dell’Agenzia delle Entrate, per spiegare passo per passo le locazioni brevi.
Come e quando si applicano le nuove regole, come optare per la cedolare secca, come inviare i dati dei contratti, quando operare la ritenuta: sono questi i temi trattati nella nuova pubblicazione, disponibile nella sezione “L’Agenzia  informa” del sito delle Entrate, che costituisce, anche con esempi pratici e  tabelle, un prezioso vademecum per intermediari e locatori. 

Le regole per gli intermediari – La guida illustra le novità per chi esercita attività di intermediazione immobiliare sia tramite i canali tradizionali sia attraverso la gestione di portali telematici. Gli intermediari che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati della locazione stipulata per il loro tramite. Inoltre, se intervengono anche nel pagamento o se incassano i corrispettivi sono tenuti ad applicare una ritenuta, pari al 21% del canone, da versare all’erario entro il mese successivo. La ritenuta va operata sull’intero importo indicato nel contratto di locazione breve che il conduttore è tenuto a versare al locatore.

Ok alla cedolare secca per i locatori – Il decreto legge n. 50/2017 ha introdotto una specifica disciplina fiscale per le locazioni brevi, ossia per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati, dal 1° giugno 2017, tra persone fisiche al di fuori dell’attività di impresa. La guida spiega che per questi contratti, comprese le sublocazioni, il locatore può optare per il regime della cedolare secca assoggettando il reddito derivante dalla locazione all’imposta sostitutiva del 21% invece della tassazione ordinaria. I contratti possono essere conclusi direttamente dalle parti o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o mediante piattaforme online.

Scarica l’allegato: guida_locazioni_brevi 
Se preferisci guarda il video:

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    TASSA “AIRBNB”

    Viene chiamata cosi la nuova tassa per gli affitti brevi che fino a luglio 2017 non erano soggetti a  registrazione e di conseguenza esenti tasse.

    Le famose locazioni brevi (definite sul piano fiscale in un massimo di 30 giorni, sino al quale non era obbligatoria la registrazione) non assolvevano una funzione residenziali e le si è sempre considerate al di fuori della disciplina della legge 431/98.

    Vediamo se riusciamo a capire quanto introdotto:

    La definizione 
    Nella nuova norma sono definite «locazioni brevi» i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, compresi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche (e non nell’esercizio di attività d’impresa), «direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online» come Airbnb. Quindi la locazione può essere solo tra “privati”. Quindi se i servizi eccedono il limite della fornitura di biancheria e pulizia si rischia di uscire fuori dal perimetro e di svolgere un’attività alberghiera abusiva

    La regola base: La ritenuta è pari al 21% e deve essere applicata sui contratti di locazione breve (durata non superiore a 30 giorni) stipulati da privati che affittano abitazioni al di fuori di attività d’impresa. A dover trattenere l’importo sono gli intermediari – comprese le agenzie immobiliari e i portali online – che mettono in contatto locatori e inquilini, quando riscuotono il canone o intervengono nel pagamento.

    Contratti stipulati direttamente dal proprietario: Quando il locatore stipula direttamente il contratto e incassa il canone, anche se ha trovato l’inquilino tramite un portale online, non si pone neppure il problema della ritenuta. Se il contratto ha durata non superiore a 30 giorni, il locatore che incassa direttamente il canone opterà eventualmente per la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi presentata nel 2018.

    Contratti brevi registrati: Per i contratti di locazione con durata non superiore a 30 giorni, la registrazione alle Entrate è facoltativa. Se però il contratto viene registrato, questo non esclude l’applicazione della ritenuta.

    quello che realmente cambia è Il ruolo degli intermediari :
    Chiariti i doveri e le possibilità dei proprietari, la norma introduce un adempimento completamente nuovo a carico degli intermediari immobiliari (agenzie ma anche portali come Airbnb) che concludono un contratto di locazione sotto i 30 giorni tra inquilino e proprietario, di regola su mandato di quest’ultimo. Gli intermediari dovranno:
    • inviare alle Entrate una comunicazione in occasione della stipula di ogni nuovo contratto, pena una sanzione da 200 a 2mila euro. La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, o se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati. 
    • Il secondo e sostanziale adempimento è quello di trattenere una ritenuta del 21% sui proventi della locazione e versarla con le modalità di cui all’articolo 17 del Dlgs 241/97, cioè usando il modello F24. Se il proprietario avrà scelto la cedolare (si presume già nel contratto), la ritenuta sarà fatta a titolo d’imposta e non ci sarà più nulla da pagare, in caso di scelta per l’Irpef si tratterà di un versamento a titolo d’acconto e il proprietario lo considerà all’interno dei conti dell’Irpef dovuta per quell’anno.
    • da ultimo, gli intermediari dovranno inviare ai proprietari la Certificazione unica annuale con gli importi pagati a titolo d’imposta o di acconto, seguendo le modalità indicate dall’articolo 4 del Dlgs 322/98, dove indicare gli importi pagati al fisco.

    Affitti in cui  l’intermediario non incassa i corrispettivi:  Quando il contratto viene stipulato tramite un intermediario (internet o tradizionale) questo deve effettuare la ritenuta ma solo se incassa il canone dall’inquilino e lo versa al locatore. Quando l’intermediario non riscuote il canone (che può essere versato direttamente dall’inquilino al proprietario), non c’è obbligo di trattenere nulla.

    fonte: il sole 24 ore

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      L’ attestato di prestazione energetica Ape è necessario in affitto?

      Il contratto di locazione é valido se il padrone di casa non allega la certificazione energetica?

      L’ Ape (acronimo di «Attestazione di Prestazione Energetica») è un documento che descrive le prestazioni energetiche di un edificio, di un appartamento, di un negozio o di qualsiasi altra unità immobiliare. Serve per dare un punteggio all’immobile in termini di isolamento e consumo del calore; può altresì prescrivere delle raccomandazioni per il miglioramento delle prestazioni. Questo consente di valutare la convenienza dell’acquisto o dell’affitto e stabilire i costi che potrebbero derivare dai consumi del riscaldamento e, quindi, del gas.

      In una casa in affitto, l’Ape è obbligatorio?

      Il proprietario di casa deve allegare la certificazione energetica al contratto di affitto quando:

      • se intende affiggere un annuncio commerciale di locazione: tale annuncio, infatti, deve riportare l’indice di prestazione energetica e la classe energetica indicata nell’Ape; fanno eccezione gli annunci di locazioni di edifici residenziali utilizzati meno di 4 mesi all’anno per i quali dal 22 febbraio 2014 tale obbligo non sussiste;
      • concludendo un nuovo contratto di locazione di edifici o di singole unità immobiliari, se tale contratto è soggetto a registrazione. L’Ape va consegnato all’inquilino.

      L’ Ape non è obbligatorio nel caso di:

      • affitti di natura transitoria di non oltre 30 giorni complessivi nell’anno (per i quali non c’è obbligo di registrazione);
      • contratti che non possono considerarsi nuove locazioni, come ad esempio proroghe, cessioni di contratto, subentro nei contratti in caso di cessione d’azienda.

      Se l’ attestato di prestazione energetica non viene allegato al contratto di affitto non comporta la nullità di quest’ultimo, ma solo l’applicazione di sanzioni che vanno da 300 a 1.800 euro.

      È possibile sfrattare l’inquilino senza Ape?

      Secondo la Legge il proprietario che non allega, in caso di nuovo contratto di locazione, l’immobile di un attestato di prestazione energetica, è esposto ad una sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro. Non è però contemplata dalla legge l’invalidità del contratto nel caso di mancato adempimento da parte del proprietario dell’obbligo in commento. Pertanto se il contratto di affitto è stato regolarmente registrato sarà possibile procedere allo sfratto anche in assenza di allegazione dell’Ape.

      Fonte: laleggepertutti.it

       

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      Lo sfratto può essere intimato via PEC

      Secondo il codice di procedura civile la licenza di fine locazione o lo sfratto per morosità devono essere notificate a norma degli articoli 137 e seguenti e nell’ultimo comma, afferma che se l’intimazione non è stata notificata in mani proprie, l’ufficiale giudiziario deve spedire avviso all’intimato dell’effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata, e allegare all’originale la ricevuta di spedizione, ma cosa succede se usiamo i mezzi moderni come la PEC? 

      A Frosinone il tribunale nel marzo del 2016 ha emesso una sentenza che consente all’avvocato (munito di procura speciale) di procedere alla notificazione degli atti ma solo in materia civile, a mezzo di posta elettronica.  rimangono fuori i casi la legge si richiede espressamente la notifica  dell’atto giudiziario tramite soggetti muniti di qualifica speciale come i gli Ufficiali Giudiziari e si deve ritenere che ciascun avvocato sia autorizzato ad eseguire la notifica di un atto tramite vie telematiche.

      In base a tutto ciò, si può dedurre che si può estendere la  notifica telematica anche per l’intimazione di sfratto morosità o per finita locazione, perché il tribunale con questa sentenza  ha rilevato che la differenza tra le due forme di notifica in ordine al tempo e al modi di relativo perfezionamento non esclude il rispetto delle garanzie che la legge fa derivare dalla mancata comparizione dell’intimato all’udienza di convalida.

      fonte ‘sole 24 ore’

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