Tipologie contrattuali

CONTRATTO LIBERO 
Perché si chiama Libero? Cosa comporta? Ci sono limiti? Costi? la disdetta?

allora, cominciamo dalla parola libero… andiamo a vedere le caratteristiche ed i limiti della ‘libertà’…

Il termine “libero” si riferisce semplicemente alla cifra richiesta, il proprietario puo chiedere quello che vuole per la locazione del suo immobile e sarà l’offerta a decidere se quella cifra è giusta o meno, questo è soggetto alle regole della domanda e dell’offerta: il prezzo dipenderà dalla posizione, dalla superficie della casa, dalle dotazioni eventualmente presenti e soprattutto dalla domanda per quel tipo di sistemazione. 
Questo è il contratto di locazione più utilizzato ed è da stipularsi in forma scritta, di durata minima inderogabile di 4 anni dopo i quali è previsto il tacito rinnovo per altri quattro se il proprietario non invia la comunicazione di fine contratto; lo stesso tacito rinnovo è previsto alle stesse condizioni anche dopo l’ottavo anno di contratto. Le condizioni per le quali il locatore può rescindere il contratto sono:

• quando questo intende riprendere il possesso dell’immobile per se o parenti entro il secondo grado;
• quando il locatore intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
• quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune; 
• quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione;
• quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione

La comunicazione di fine contratto va mandata tramite lettera raccomandata in cui si notifica la disdetta e si specificano le cause per cui si vuole rientrare in possesso dell’immobile, e deve essere spedita con almeno sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza del contratto. Lo stesso tempo per il conduttore, ma se le parti sono d’accordo questo tempo si può abbassare. In città come Milano ormai non si va oltre i 3 mesi di disdetta. Anche per questo sono richiesti i ‘gravi motivi’  che possono essere: l’acquisto di un immobile, il cambio di lavoro, ecc.

CANONE CONCORDATO

In alternativa al contratto “libero” le parti possono stipulare il contratto secondo il modello “convenzionato” (3+2) di cui all’art. 2 comma 3.
Il contratto a canone concordato dura minimo 3 anni, dopo i quali è previsto il tacito rinnovo per altri 2. Le modalità di disdetta sono uguali a quelle del contratto a canone libero.

Il contratto a canone concordato è un tipo di contratto che fa riferimento agli Accordi Territoriali (su base regionale) tra le organizzazioni “di rappresentanza sindacale” della proprietà edilizia e dei conduttori. Questi accordi hanno lo scopo di stabilire dei prezzi d’affitto “ufficiali”: i criteri per identificarli si basano principalmente su tre elementi:

• posizione dell’appartamento nel comune di riferimento
• caratteristiche dell’edificio
• superficie dell’appartamento

LA definizione del prezzo non è l’unico limite, ma anche lo schema contrattuale deve essere quello definito in sede di concertazione collettiva nazionale e locale. 
A fare da contrappeso a questa ridotta autonomia delle parti, è stata prevista, a beneficio del locatore, una minor durata contrattuale (3+2 anziché 4+4) ed alcuni benefici fiscali; mentre per il conduttore, è stata prevista una ridotta misura del canone rispetto a quello della libera contrattazione e la possibilità di godere di pattuizioni sostanziali che nel contratto “libero” non sono richieste come obbligatorie.

Quali sono i vantaggi?

1. la sua durata, più breve rispetto al canone libero, conviene ai proprietari che vogliono rientrare in possesso di casa loro in tempi più stretti.
2. Trovare inquilini è più facile, perché il canone concordato è più basso rispetto al canone libero. 
3. Fiscale per i proprietari: la base imponibile è ridotta del 30% nel caso di tassazione tradizionale, mentre l’aliquota da pagare in caso di cedolare secca è del 10% anziché del 21%. Anche l’imposta di registro è più bassa, e si calcola sul 70% del canone annuale anziché il totale.

CONCORDATO TRANSITORIO

La legge 431/1998, soprattutto al fine di evitare la frequente simulazione dell’uso transitorio, ha introdotto, con l’art. 5, una tipologia contrattuale autonoma, a sua volta suddivisa in due sotto-categorie: esigenze transitorie ordinarie ed esigenze abitative di studenti universitari. La categoria delle locazioni transitorie ordinarie (art. 5) deve rispondere, ora, a determinati requisiti formali inderogabili – come, per esempio, l’utilizzazione dei contratti-tipo stabiliti negli accordi locali quale condizione essenziale per la deroga alla normativa ordinaria, a pena di nullità o addirittura di inesistenza.

L’elencazione delle esigenze transitorie contenuta negli accordi territoriali non  è  da  ritenersi tassativa, poiché ciò che rileva è la specificazione della concreta esigenza nel singolo contratto locativo. I contratti di locazione di natura transitoria hanno durata minimo 1 mese e non superiore a 18 mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori, quali mobilità lavorativa, studio, apprendistato e formazione professionale, aggiornamento e ricerca di soluzioni occupazionali. I contratti di natura transitoria devono contenere una specifica dichiarazione che individui l’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore; devono poi essere stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di contratto in Allegato B, contenuto nel D.M. 16 gennaio 2017.

IL CONTRATTO CON LO STUDENTE UNIVERSITARIO

Se il conduttore è uno studente universitario la legge 431/98 prevede la possibilità di stipulare il contratto appositamente appositamente previsto dall’art. 5.
Anche in questa ipotesi le parti sono costrette ad aderire allo schema contrattuale predisposto in sede di negoziazione collettiva nazionale e locale non solo dalle organizzazioni della proprietà e dei conduttori ma anche dalle “aziende per il diritto allo studio, le associazioni degli studenti, nonché cooperative e gli enti non lucrativi operanti nel settore”.
I vantaggi per locatore e conduttore saranno quelli già evidenziati per le locazioni transitorie oltre a vantaggi di natura fiscale.
la durata del contratto va da 6 mesi a 3 anni. Si possono stipulare tali contratti solo se il conduttore è iscritto ad un corso di laurea in un Comune diverso da quello della propria residenza.
IMPORTANTE SAPERE che Il corrispettivo della locazione può essere liberamente determinato dalle parti (canone libero), fino all’importo massimo determinato secondo gli accordi territoriali . I contratti di locazione per studenti universitari devono essere stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di contratto in Allegato C del D.M. 16 gennaio 2017, nonché in base all’accordo locale sottoscritto, valido nel comune in cui si trova l’immobile.

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