Tutte le regole per il pagamento della TASSA AIRBNB….

Dal 25 ottobre è disponibile sul sito del’agenzia delle entrate la guida dedicata e in un video tutorial dell’Agenzia delle Entrate, per spiegare passo per passo le locazioni brevi.
Come e quando si applicano le nuove regole, come optare per la cedolare secca, come inviare i dati dei contratti, quando operare la ritenuta: sono questi i temi trattati nella nuova pubblicazione, disponibile nella sezione “L’Agenzia  informa” del sito delle Entrate, che costituisce, anche con esempi pratici e  tabelle, un prezioso vademecum per intermediari e locatori. 

Le regole per gli intermediari – La guida illustra le novità per chi esercita attività di intermediazione immobiliare sia tramite i canali tradizionali sia attraverso la gestione di portali telematici. Gli intermediari che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati della locazione stipulata per il loro tramite. Inoltre, se intervengono anche nel pagamento o se incassano i corrispettivi sono tenuti ad applicare una ritenuta, pari al 21% del canone, da versare all’erario entro il mese successivo. La ritenuta va operata sull’intero importo indicato nel contratto di locazione breve che il conduttore è tenuto a versare al locatore.

Ok alla cedolare secca per i locatori – Il decreto legge n. 50/2017 ha introdotto una specifica disciplina fiscale per le locazioni brevi, ossia per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati, dal 1° giugno 2017, tra persone fisiche al di fuori dell’attività di impresa. La guida spiega che per questi contratti, comprese le sublocazioni, il locatore può optare per il regime della cedolare secca assoggettando il reddito derivante dalla locazione all’imposta sostitutiva del 21% invece della tassazione ordinaria. I contratti possono essere conclusi direttamente dalle parti o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o mediante piattaforme online.

Scarica l’allegato: guida_locazioni_brevi 
Se preferisci guarda il video:

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TASSA “AIRBNB”

Viene chiamata cosi la nuova tassa per gli affitti brevi che fino a luglio 2017 non erano soggetti a  registrazione e di conseguenza esenti tasse.

Le famose locazioni brevi (definite sul piano fiscale in un massimo di 30 giorni, sino al quale non era obbligatoria la registrazione) non assolvevano una funzione residenziali e le si è sempre considerate al di fuori della disciplina della legge 431/98.

Vediamo se riusciamo a capire quanto introdotto:

La definizione 
Nella nuova norma sono definite «locazioni brevi» i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, compresi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche (e non nell’esercizio di attività d’impresa), «direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online» come Airbnb. Quindi la locazione può essere solo tra “privati”. Quindi se i servizi eccedono il limite della fornitura di biancheria e pulizia si rischia di uscire fuori dal perimetro e di svolgere un’attività alberghiera abusiva

La regola base: La ritenuta è pari al 21% e deve essere applicata sui contratti di locazione breve (durata non superiore a 30 giorni) stipulati da privati che affittano abitazioni al di fuori di attività d’impresa. A dover trattenere l’importo sono gli intermediari – comprese le agenzie immobiliari e i portali online – che mettono in contatto locatori e inquilini, quando riscuotono il canone o intervengono nel pagamento.

Contratti stipulati direttamente dal proprietario: Quando il locatore stipula direttamente il contratto e incassa il canone, anche se ha trovato l’inquilino tramite un portale online, non si pone neppure il problema della ritenuta. Se il contratto ha durata non superiore a 30 giorni, il locatore che incassa direttamente il canone opterà eventualmente per la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi presentata nel 2018.

Contratti brevi registrati: Per i contratti di locazione con durata non superiore a 30 giorni, la registrazione alle Entrate è facoltativa. Se però il contratto viene registrato, questo non esclude l’applicazione della ritenuta.

quello che realmente cambia è Il ruolo degli intermediari :
Chiariti i doveri e le possibilità dei proprietari, la norma introduce un adempimento completamente nuovo a carico degli intermediari immobiliari (agenzie ma anche portali come Airbnb) che concludono un contratto di locazione sotto i 30 giorni tra inquilino e proprietario, di regola su mandato di quest’ultimo. Gli intermediari dovranno:
• inviare alle Entrate una comunicazione in occasione della stipula di ogni nuovo contratto, pena una sanzione da 200 a 2mila euro. La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, o se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati. 
• Il secondo e sostanziale adempimento è quello di trattenere una ritenuta del 21% sui proventi della locazione e versarla con le modalità di cui all’articolo 17 del Dlgs 241/97, cioè usando il modello F24. Se il proprietario avrà scelto la cedolare (si presume già nel contratto), la ritenuta sarà fatta a titolo d’imposta e non ci sarà più nulla da pagare, in caso di scelta per l’Irpef si tratterà di un versamento a titolo d’acconto e il proprietario lo considerà all’interno dei conti dell’Irpef dovuta per quell’anno.
• da ultimo, gli intermediari dovranno inviare ai proprietari la Certificazione unica annuale con gli importi pagati a titolo d’imposta o di acconto, seguendo le modalità indicate dall’articolo 4 del Dlgs 322/98, dove indicare gli importi pagati al fisco.

Affitti in cui  l’intermediario non incassa i corrispettivi:  Quando il contratto viene stipulato tramite un intermediario (internet o tradizionale) questo deve effettuare la ritenuta ma solo se incassa il canone dall’inquilino e lo versa al locatore. Quando l’intermediario non riscuote il canone (che può essere versato direttamente dall’inquilino al proprietario), non c’è obbligo di trattenere nulla.

fonte: il sole 24 ore

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Lo sfratto può essere intimato via PEC

Secondo il codice di procedura civile la licenza di fine locazione o lo sfratto per morosità devono essere notificate a norma degli articoli 137 e seguenti e nell’ultimo comma, afferma che se l’intimazione non è stata notificata in mani proprie, l’ufficiale giudiziario deve spedire avviso all’intimato dell’effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata, e allegare all’originale la ricevuta di spedizione, ma cosa succede se usiamo i mezzi moderni come la PEC? 

A Frosinone il tribunale nel marzo del 2016 ha emesso una sentenza che consente all’avvocato (munito di procura speciale) di procedere alla notificazione degli atti ma solo in materia civile, a mezzo di posta elettronica.  rimangono fuori i casi la legge si richiede espressamente la notifica  dell’atto giudiziario tramite soggetti muniti di qualifica speciale come i gli Ufficiali Giudiziari e si deve ritenere che ciascun avvocato sia autorizzato ad eseguire la notifica di un atto tramite vie telematiche.

In base a tutto ciò, si può dedurre che si può estendere la  notifica telematica anche per l’intimazione di sfratto morosità o per finita locazione, perché il tribunale con questa sentenza  ha rilevato che la differenza tra le due forme di notifica in ordine al tempo e al modi di relativo perfezionamento non esclude il rispetto delle garanzie che la legge fa derivare dalla mancata comparizione dell’intimato all’udienza di convalida.

fonte ‘sole 24 ore’


APE – Certificazione energetica il vademecum dell’ENEA

Prima di tutto, cos’è ENEA? 
“L’ENEA è l’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile, ente di diritto pubblico finalizzato alla ricerca, all’innovazione tecnologica e alla prestazione di servizi avanzati alle imprese, alla pubblica amministrazione e ai cittadini nei settori dell’energia, dell’ambiente e dello sviluppo economico sostenibile (art. 4 Legge 28 dicembre 2015, n. 22).”

Cosa fa?
Sin dalla nascita negli anni ’60, i suoi punti di forza sono la ricerca applicata, il trasferimento tecnologico e l’assistenza tecnico-scientifica a imprese, associazioni, territori, amministrazioni centrali e locali: anche per questo, diversamente da altri enti di ricerca, il riferimento istituzionale è il Ministero dello Sviluppo economico.

Parliamo ora dell’APE, cos’è il certificato di prestazione energetica?
APE è un documento che descrive le caratteristiche energetiche di un immobile, sia esso un edificio o un’appartamento, questo attesta la prestazione e la classe energetica e indica gli interventi migliorativi più convenienti. 

La prestazione energetica è la quantità di energia necessaria per soddisfare annualmente le esigenze legate a un uso standard dell’immobile per il riscaldamento, il raffrescamento, la ventilazione, la produzione di acqua calda sanitaria e, negli edifici non residenziali, anche per l’illuminazione, gli ascensori e le scale mobili.

Quando è necessario?
L’APE è obbligatorio per gli edifici nuovi per cui il rispetto dei requisiti minimi di prestazione energetica è indispensabile ad ottenere il permesso di costruzione. In tal caso, l’APE deve accompagnare la documentazione del nuovo immobile.

Per gli edifici esistenti, l’APE è obbligatorio in caso di compravendita e di nuovo contratto di locazione. Il proprietario deve mostrare l’APE in fase di trattativa e consegnarlo all’atto della firma del contratto. Se un immobile messo in vendita/locato possiede già un ACE/APE in corso di validità e l’immobile non ha subito lavori di ristrutturazione che ne abbiano modificato la
classe energetica non è necessario produrre un nuovo APE.

L’APE è anche obbligatorio in caso di lavori di ristrutturazione importante, ovvero interventi su elementi dell’involucro esterno (pareti perimetrali, copertura, infissi,..) la cui superficie complessiva sia superiore al 25% dello stesso. Il mancato rispetto di tali obblighi è sanzionato con multe variabili da 1.000 a 18.000 Euro.

Inoltre l’APE può essere necessario per accedere a incentivi economici per la ristrutturazione. Non è obbligatorio, invece, per gli edifici di culto, i fabbricati isolati con superficie < 50 mq, i fabbricati agricoli, industriali e artigianali sprovvisti di impianti di climatizzazione, i parcheggi multipiano, i garage, i locali caldaia, le cantine, i depositi, i ruderi, i fabbricati in costruzione per i quali non si disponga dell’abitabilità o dell’agibilità al momento della compravendita

Chi lo può fare?
L’APE deve essere redatto da un esperto indipendente, “accreditato” nel rispetto dei requisiti di legge (DPR 16 aprile 2013, n. 75).

Come ottenerlo?
L’APE può essere redatto per l’intero edificio o per la singola unità immobiliare a seconda delle specifiche esigenze.
Nel caso di nuova costruzione la nomina dell’esperto che redige l’APE deve avvenire prima dell’inizio lavori.
L’APE va richiesto a proprie spese dal costruttore, nel caso di edifici nuovi, o dal proprietario o dal detentore dell’immobile, nel caso di edifici esistenti.

E’ valido per sempre?
No, è valido per 10 anni a partire dalla data del suo rilascio e deve essere aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione che modifichi la classe energetica dell’immobile.

Quanto costa?
Con noi se devi affittare o vendere un’appartamento è GRATIS!!!! Sicuro, facile e veloce! te lo consegniamo in meno di 3 giorni!!!

fonte “ENEA”

scarica il vadecum ENEA


 

Cedolare secca 2018

Rimane l’aliquota del 10% per il canone concordato e 21% per il canone libero

Tra le novità 2018 per quanto riguarda locazioni e affitti, è la proroga e la stabilizzazione della cedolare secca 2018 al 10% per il canone concordato grazie alla nuova Legge di Stabilità 2018. Infatti l’art’articolo 9, comma 1, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, era previsto che questa agevolazione fosse esclusivamente e cito le parole per il “quadriennio 2014-2017”, le quali vengono sostituite con a “decorrere dal 2018”.

Il risparmio si traduce con la Cedolare Secca 10% per il canone concordato e cedolare secca 21% se la casa è affittata a mercato libero, da versare in acconto e saldo.

La cedolare secca, è un regime agevolato che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva sul canone concordato del 10% e 21% sul canone libero.
Se il proprietario dell’immobile o l’affittuario, sceglie di avvalersi del regime della cedolare secca, la tassazione per il proprietario non avviene più in base al reddito ma solo sul canone incassato mentre per l’affittuario non ci sono costi annuali di imposta de registro e neanche di bollo alla prima registrazione.

Bisogna ricordare che l’opzione è sempre facoltativa e va comunicata nel momento della registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

fonte: il sole 24 ore

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Quanto costa registrare il contratto locazione 2018?

 

La Registrazione contratti locazione è obbligatoria sia per i conduttori che per i locatori entro un termine di 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore). 

Se il contratto è in cedolare secca non ci sono costi di registrazione o di risoluzione, ma solo nel caso dove ci siano dei subentri o modifiche al proprio contratto.

Se invece il proprietario NON opziona il regime di cedolare secca, ci sono dei costi come vi elenco di seguito.

Registrazione contratto di locazione: 

La Registrazione di un contratto di locazione può essere effettuata per via cartacea o online presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate, dall’affittuario o dal locatario, o dalla società intermediare, nel seguente modo:

  • Presentando il nuovo nuovo modello RlI aggiornato alle istruzioni di settembre 2017;
  • Pagando un’Imposta di bollo da 16,00 euro ogni 100 righe di contratto.
  • Ricevuta di pagamento imposta di registro da versare con modello F24 Elide se il contratto di affitto non prevede la cedolare secca;
  • Allegando in unico file, uan copia del contratto di locazione da registrare + eventuale documentazione quale per esempio scritture private, mappe, dicitura APE.

Dopo la richiesta di registrazione del contratto, l’Agenzia delle Entrate:

  • Restituisce timbrata e firmata la copia del contratto se la registrazione è contestuale alla ricezione
  • Rilascia la ricevuta dell’avvenuta consegna e comunica al contribuente quando sarà disponibile la copia del contratto registrato. Questo avviene quando la registrazione non è contestuale alla ricezione ma differita.


ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA – LOCAZIONI I SEMESTRE 2017

ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA – LOCAZIONI I SEMESTRE 2017

L’analisi condotta sui contratti di locazione stipulati attraverso le agenzie nel I semestre 2017 sul territorio nazionale evidenzia che nella maggioranza dei casi si opta per l’affitto per scelta abitativa (60%), il 36,6% del campione lo fa per motivi di lavoro e il 3,4% lo fa per motivi di studio. Rispetto al I semestre del 2016 si registra un leggero aumento della percentuale di coloro che affittano per motivi legati al lavoro, si passa infatti dal 35% all’attuale 36,6%. Il contratto di locazione più utilizzato rimane quello a canone libero da 4 anni più 4 (57,8%), da segnalare però un netto aumento della percentuale nella stipula di contratti a canone concordato da 3 anni più 2 (28,1% contro il 22,9% del I semestre del 2016 e il 18% del I semestre del 2015). Il taglio più affittato è il bilocale (39,6%), seguito dal trilocale con il 34,7% delle preferenze e anche nel I semestre del 2016 le scelte degli inquilini si erano concentrate su bilocali e trilocali. La maggior parte degli inquilini sono single (40,7%), seguono le coppie (35,9%) e, infine, le coppie con figli (23,4%). 

fonte:  N°184 – Panorama di Economia Immobiliare – Ottobre 2017


Canoni ancora giù nel III trim 2017…

…. ma non per la nostra città che ha avuto un incremento del 2,3% con una media del valore di locazione mensile di 17€/mq.
Secondo l’Ufficio Studi di idealista “la maggior parte dei mercati hanno rallentato dopo i mesi estivi, mentre i grandi centri segnano un andamento positivo. Come mostra la graduatoria dei prezzi il grande stock di immobili presenti sul mercato contiene le richieste dei proprietari, marcando una generale tendenza negativa in particolare al Sud Italia. Nelle principali città come Roma o Milano si evidenzia, invece, un elevato dinamismo della domanda di locazione, il che determina un andamento positivo dei prezzi.”

fonte: idealista

per leggere l’articolo completo:  https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2017/10/26/124374-prezzi-case-in-affitto-andamento-iii-trim-2017

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VIA con il RECUPERO dei vani e locali seminterrati esistenti

LEGGE REGIONALE 7/2017 – recupero dei vani e locali seminterrati esistenti.

CON LA NUOVA LEGGE, LA REGIONE VUOLE  PROMUOVERE il recupero dei vani e locali seminterrati ad uso residenziale, terziario o commerciale. Locali che sono una preziosa risorsa per soddisfare i bisogni di cittadini e imprese, così come per incentivare la rigenerazione urbana e contenere il consumo di suolo. 
La l.r. n. 7/2017 (BURL N. 11 del 13/03/2017) LO DELIBERA.

DEFINIZIONE di seminterrato: 
Sono definiti seminterrati i vani e locali situati su un piano con: 

  • il pavimento che si trova a una quota inferiore, anche solo in parte, a quella del terreno posto in aderenza all’edificio;
  • il soffitto che si trova, anche solo in parte, a una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all’edificio.

    CONDIZIONI
    di recupero:
    Tali vani e locali possono essere recuperati a condizione che: 
  •  siano stati legittimamente realizzati alla data di entrata in vigore della presente legge;
  • siano collocati in edifici serviti dalle opere di urbanizzazione primaria.

    RECUPERO
    ,  non è qualificato come nuova costruzione ed esso può avvenire con o senza opere edilizie:
  • se sono previste opere edilizie, è necessario ottenere preventivamente il titolo abilitativo edilizio imposto dalla legge, con riferimento alla specifica categoria d’intervento;
  • se non sono previste opere edilizie, il recupero è soggetto a preventiva comunicazione al comune, ai sensi dell’articolo 52, comma 2 della l.r. 12/2005.

LIMITI, Ai volumi dei vani e locali seminterrati recuperati in applicazione della presente legge non può essere mutata la destinazione d’uso nei dieci anni successivi al conseguimento dell’agibilità.
Il recupero dei vani e locali seminterrati è sempre ammesso anche in deroga ai limiti e prescrizioni edilizie dei PGT e dei regolamenti edilizi, purché siano rispettate le prescrizioni igienico-sanitarie vigenti, l’altezza interna dei locali destinati alla permanenza delle persone non sia inferiore a 2,40 metri e ferme restando le norme vigenti in materia di ambiente e paesaggio.

I Comuni possono disporre l’esclusione di parti del territorio dall’applicazione della presente legge, motivata da specifiche esigenze di tutela paesaggistica o igienico-sanitaria, di difesa del suolo, di rischio idrogeologico e in presenza di fenomeni di risalita della falda che possono determinare situazioni di rischio nell’utilizzo di spazi seminterrati.

I Comuni possono successivamente aggiornare le parti escluse di cui sopra a seguito di nuovi eventi alluvionali o a seguito di specifiche analisi di rischio geologico e idrogeologico.
L’applicazione è comunque esclusa per le parti di territorio per le quali sussistono limitazioni derivanti da situazioni di contaminazione oppure da operazioni di bonifiche in corso o già effettuate.

Zone di milano escluse/ rischio:

SEGUICI PER AVERE I PROSSIMI AGGIORNAMENTI, DOVE ANDIAMO A ELENCARE I PUNTI PRINCIPALI DELLA NUOVA LEGGE…

HAI UN IMMOBILE A REDDITO AL PIANO SEMINTERRATO?
SEI IN REGIME ISTAT E VUOI OPZIONARE LA CEDOLARE SECCA? CHIAMACI, TI DIAMO UNA MANO A TROVARE UNA SOLUZIONE….

FONTE: REGIONE LOMBARDIA .IT