Prelievi e versamenti in contanti….

In Italia per l’utilizzo del denaro contante ci sono restrizioni e limiti, questo per contrastare i fenomeni di evasione e prevenire il riciclaggio. Ma il limite all’utilizzo del contante vuol dire anche limitare prelievi e versamenti.

I limiti per i pagamenti in contanti

Dallo scorso 4 luglio 2017 ci sono nuove sanzioni economiche per chi paga in contanti somme pari o superiori ai 3.000 euro: non più tra l’1% e il 40% dell’importo trasferito, bensì da 3.000 a 50.000 euro.

Fino a 2.999,99 euro è possibile spostare soldi cash da un soggetto a un altro senza forme né vincoli. Anche ai fini della validità di una eventuale donazione, in quanto l’importo può considerarsi di “modico valore” non è necessario il notaio.

Per importi da 3.000 euro in su è necessario procedere con bonifico bancario o postale, assegno non trasferibile, carta di credito o bancomat (cosiddetta carta di debito). Se l’importo poi viene trasferito a titolo di donazione, per la validità dell’atto (da un punto di vista prettamente civilistico e non certo tributario) è necessario il notaio salvo si proceda con una “donazione indiretta”.

Quando il prezzo di un bene o di un servizio è superiore a 3.000 euro, è possibile pagare in contanti frazionando il pagamento a rate, purché ciascuna di esse non sia superiore a 3.000 euro. Affinché, tuttavia, ciò sia possibile, è necessario che la dilazione a rate non appaia un artificioso mezzo per violare la normativa, ma corrisponda a prassi commerciali.

Al contrario, frazionare un pagamento in rate versate in contanti (anche se inferiori a 3.000 euro) è vietato se ciò è un modo per superare il limite all’uso dei contanti imposto dalla legge, valutazione questa che viene fatta caso per caso dal giudice oppure quando i pagamenti a rate sono realizzati in momenti diversi “ma in un circoscritto periodo di tempo fissato in sette giorni”.

Secondo il Ministero, per poter pagare in contanti e a rate un importo complessivamente superiore a 3.000 euro è necessario che vi sia un pregresso accordo scritto tra le parti e che ciò corrisponda a una prassi commerciale.

In generale il divieto dei pagamenti in contanti a partire da 3.000 euro non riguarda i rapporti con la banca e, quindi, i prelievi e versamenti sul conto.

I rischi

La legge consente al fisco di effettuare indagini bancarie sui conti correnti e, su tali dati, basare le proprie rettifiche del reddito e gli accertamenti fiscali. Da un lato l’amministrazione finanziaria può accedere alla cosiddetta “Anagrafe dei rapporti finanziari”, un database ove è riportata ogni informazione sui conti dei contribuenti; dall’altro lato è autorizzata a richiedere ulteriori notizie all’istituto di credito.

Il contribuente deve essere pronto a spiegare da dove provengono le somme versate sul conto se non sono state “denunciate” nell’annuale dichiarazione dei redditi, soprattutto se superiori alle sue disponibilità economiche. La mancata giustificazione della provenienza del denaro versato in banca può implicare un accertamento fiscale.

Per quanto riguarda gli imprenditori, dal 3 dicembre 2016 sono considerati ricavi – e quindi devono essere tassati – i prelievi “non giustificati” (senza l’indicazione del nome del beneficiario in contabilità o senza la sua comunicazione alle Entrate in caso di controllo) per importi superiori a 1.000 euro giornalieri e, comunque, a 5.000 euro mensili. Il rischio è quello di un accertamento fiscale e il pagamento di ulteriori imposte sui redditi. Questo solo se, in caso di controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate, il correntista non indica il soggetto beneficiario del prelievo, sempre che quest’ultimo non risulti dalle scritture contabili. Tale regola si applica soltanto ai titolari di reddito d’impresa e non ai professionisti.

Per tutti gli altri contribuenti i prelievi dal conto corrente sono liberi. Il dipendente della banca può tuttavia chiedere spiegazioni su come verranno usate le somme, tali informazioni servono solo per notiziare la direzione della banca in caso di sospetto di uso per fini di riciclaggio di denaro sporco; la direzione a sua volta, ritenendo i sospetti fondati, dovrà dare comunicazione all’Uif (Ufficio Informazioni Finanziarie) il quale a sua volta valuterà l’eventuale segnalazione alla Procura. La somma prelevata dal conto superiore a 3.000 euro però non può essere impiegata per pagare un unico acquisto di beni o servizi perché, in tal caso, si ricade nel divieto di trasferimento del denaro tra soggetti diversi sopra la soglia limite.

Per i professionisti un tempo valevano le stesse condizioni in essere per gli imprenditori, ma dopo che la Corte Costituzionale ha dichiarato illegittima tale equiparazione le cose sono cambiate. Oggi, dunque, i professionisti, come i lavoratori dipendenti, sono liberi di effettuare prelievi senza dover tenere traccia del beneficiario delle somme.

fonte: idealista

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Ma il contratto transitorio è valido anche se a canone libero?

NO NO e NO e ancora NO

Il contratto transitorio NON può avere il canone libero e non solo, sul contratto l’esigenza della transitorietà deve essere individuata nel testo e provata attraverso documentazione da allegare al contratto stesso. A Milano tutti i giorni vengono registrati contratti con una tempistica inferiore ai 18 mesi, ma non rispettano in minima parte le condizioni di cui parlerò.

Come ho scritto nell’ultimo articolo, una delle tipologie contrattuali previste dalla legge 431/98 è il contratto di natura TRANSITORIA, ma per trovare le caratteristiche normative  che regolano questo contratto dobbiamo fare riferimento a 3 decreti Ministeriali di cui l’ultimo del 16 gennaio 2017 del Ministero Infrastrutture  e Trasporti e agli accordi locali stipulati tra le associazioni di categorie, i famosi accordi territoriali o piu comunemente conosciuti come CANONE CONCORDATO.

come CARATTERISTICHE principali abbiamo:

DURATA….STESURA…..IMPORTO

LA DURATA deve essere minimo di 1 mese e massimo 18, la locazione si intende conclusa senza che sia necessaria alcun tipo di comunicazione dalle parti. é possibile il rinnovo (anche se non automatico) nel caso si verifichino ancora le cause di transitorietà o nell’accordo tra le parti a proseguire con il contratto di locazione, ma non più  di natura transitoria ma verrà sostituito con il classico 4+4. 
STESURA  questo deve essere predisposto usando uno schema  predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle infrastrutture (Decreto ministeriale Allegato B), si distingue dal classico perché all’interno di questo  deve essere evidenziata la natura transitoria dello stesso, esempio, se la transitorietà è del conduttore, possiamo penare a un master o a un contratto di lavoro a tempo determinato, invece se la transitorietà è del locatore possiamo immaginare che questo sia andato all’estero per 12 mesi e al suo rientro, rientra in possesso del suo immobile. comunque questa transitorietà delle essere giustificata allegando la documentazione che l’attesta. Questo può essere scritto seguendo il modello tipo, importante è che ne segua il contenuto e i vincoli su durata e MISURA del canone.
IMPORTO  questo può essere deciso liberamente SOLO NEI COMUNI CON MENO DI 10.000 abitanti, laddove il comune dove si trova l’immobile ha piu di 10000 abitanti, ci sono degli accordi locali che stabiliscono  ed individuano  delle fasce di oscillazione all’interno delle quali  debbono essere compresi i canoni, come è nel COMUNE DI MILANO, DOVE IL CANONE DI LOCAZIONE RICHIESTO DEVE STARE DENTRO QUESTE FASCE. Nell’ultimo decreto del 2017, si prevede  che questo tipo di contratto può subire delle variazioni fino a un massimo di 20% dei valori.

RIASSUMENDO:

  1. durata massima non superiore a 18 mesi;
  2. importo del canone di locazione contrattato in linea con gli accordi  territoriali
  3. documentazione che documenti bene l’esigenza della transitorietà.

Per la tassazione questo contratto segue quella prevista dal 3+2 canone concordato, ossia 10% in regime di cedolare secca, a questa si aggiunge anche la riduzione del 25% di Imu e Tasi, prevista dalla legge di Stabilità del 2016.

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È obbligatorio ritinteggiare quando scade il contratto di affitto?

Stai per lasciare la casa in affitto e ti assale un dubbio: dovró ridipingere casa prima di andarmene? Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza.

Ecco cosa dicono la Cassazione e le relative sentenze dei giudici supremi.

Normalmente  giudici non prendono alla lettera la clausola del contratto che recita che l’inquilino deve «riconsegnare l’appartamento nello stesso stato in cui l’ha avuto», facendovi rientrare anche l’obbligo della tinteggiatura dei muri.

La giurisprudenza maggioritaria invece è del parere opposto. Ad esempio una sentenza facendo riferimento agli obblighi gravanti sul conduttore al momento della riconsegna dell’immobile al termine del rapporto locativo, rientrano nel normale degrado d’uso i fori da tasselli nel rivestimento della cucina derivanti dalla necessità di appendere pensili e i fori per il sostegno delle tende. Inoltre, la tinteggiatura non può essere posta a carico del conduttore, atteso che rientra nel normale degrado d’uso il fatto che dopo un certo periodo di tempo i mobili e i quadri lascino impronte sulle pareti.

L’inquilino deve sicuramente tinteggiare l’appartamento se ha fatto cambiamenti evidenti(per esempio, ha dipinto i muri con colori scuri o con dei graffiti).

Anche la Cassazione è d’accordo. Secondo la Corte, la clausola contenuta nel contratto di affitto che obbliga l’inquilino ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dall’appartamento per il suo normale uso (ponendo quindi a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) è nulla. Essa infatti, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che invece la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore.

Secondo la Suprema Cortel’impegno a ritinteggiare l’appartamento assunto volontariamente dall’affittuario è nullo perché tende ad assicurare al locatore il vantaggio, non consentitogli dalla legge, di non sopportare l’onere economico delle spese del deterioramento della cosa determinato da un uso normale della stessa, che è compensato in parte anche con il canone di locazione.

 

Fonte: laleggepertutti.it

 

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L’ attestato di prestazione energetica Ape è necessario in affitto?

Il contratto di locazione é valido se il padrone di casa non allega la certificazione energetica?

L’ Ape (acronimo di «Attestazione di Prestazione Energetica») è un documento che descrive le prestazioni energetiche di un edificio, di un appartamento, di un negozio o di qualsiasi altra unità immobiliare. Serve per dare un punteggio all’immobile in termini di isolamento e consumo del calore; può altresì prescrivere delle raccomandazioni per il miglioramento delle prestazioni. Questo consente di valutare la convenienza dell’acquisto o dell’affitto e stabilire i costi che potrebbero derivare dai consumi del riscaldamento e, quindi, del gas.

In una casa in affitto, l’Ape è obbligatorio?

Il proprietario di casa deve allegare la certificazione energetica al contratto di affitto quando:

  • se intende affiggere un annuncio commerciale di locazione: tale annuncio, infatti, deve riportare l’indice di prestazione energetica e la classe energetica indicata nell’Ape; fanno eccezione gli annunci di locazioni di edifici residenziali utilizzati meno di 4 mesi all’anno per i quali dal 22 febbraio 2014 tale obbligo non sussiste;
  • concludendo un nuovo contratto di locazione di edifici o di singole unità immobiliari, se tale contratto è soggetto a registrazione. L’Ape va consegnato all’inquilino.

L’ Ape non è obbligatorio nel caso di:

  • affitti di natura transitoria di non oltre 30 giorni complessivi nell’anno (per i quali non c’è obbligo di registrazione);
  • contratti che non possono considerarsi nuove locazioni, come ad esempio proroghe, cessioni di contratto, subentro nei contratti in caso di cessione d’azienda.

Se l’ attestato di prestazione energetica non viene allegato al contratto di affitto non comporta la nullità di quest’ultimo, ma solo l’applicazione di sanzioni che vanno da 300 a 1.800 euro.

È possibile sfrattare l’inquilino senza Ape?

Secondo la Legge il proprietario che non allega, in caso di nuovo contratto di locazione, l’immobile di un attestato di prestazione energetica, è esposto ad una sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro. Non è però contemplata dalla legge l’invalidità del contratto nel caso di mancato adempimento da parte del proprietario dell’obbligo in commento. Pertanto se il contratto di affitto è stato regolarmente registrato sarà possibile procedere allo sfratto anche in assenza di allegazione dell’Ape.

Fonte: laleggepertutti.it

 

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Quali sono i costi totali d’affitto che bisogna sostenere?

Quando si parla di soldi le brutte sorprese non piacciono a nessuno. Sapere con certezza da subito quali sono i costi totali mensili da sostenere per un affitto, è importante per amministrare al meglio i propri risparmi, organizzando il futuro.

Nel caso di un contratto d’affitto l’inquilino e il locatore stipulano un accordo scritto necessario per vincolare le parti a diritti e doveri specifici. Pagando il canone di locazione il conduttore ha pieno diritto di servirsi della casa affittata, con l’obbligo di restituirla al termine del contratto così come le è stata consegnata.

Quali costi spettano al locatario?

Ma per il locatario le spese non si limitano al pagamento del canone mensile previsto. Egli deve infatti tenere in considerazione quelle spese collegate al godimento dell’immobile, necessarie per la buona vivibilità. Tra queste ricordiamo: le spese di consumo dell’energia elettrica, spese idrauliche, del gas, dello smaltimento dei rifiuti, eventuali spese condominiali.

In particolare, cita l’art. 9, primo e secondo comma, legge n. 392/78:

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese   relative   al   servizio   di  pulizia,  al  funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia  elettrica,  del  riscaldamento  e  del  condizionamento dell’aria,  allo  spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchè alla fornitura di altri servizi comuni.

Quali costi spettano al locatore?

Al proprietario spettano invece le “spese straordinarie” come il rifacimento della facciata del palazzo e di quei danni interni non causati dall’inquilino. Di fatto il locatore deve consegnare la casa in buono stato di manutenzione, adeguando l’immobile alle nuove disposizioni di legge, oltre a garantire all’inquilino il pacifico godimento della casa nell’ipotesi che qualcuno possa avanzare pretese sullo stesso.

Vi è poi un altro punto importante da considerare: le spese relative alla registrazione del contratto di locazione, a chi spettano?

Viene in questo caso in aiuto l’articolo 8 della legge 392/1978, che recita: le spese di registrazione del contratto sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali.

E’ di grande rilevanza capire fin da subito quali sono i costi che bisogna sostenere quando si decide di prendere in affitto un appartamento o una casa, in quanto non ci sono soltanto i costi relativi al canone di locazione mensile che deve essere giustamente pagato al proprietario, ma anche costi fissi e variabili accessori che bisogna mettere in conto.

Definire da subito il costo delle bollette, il costo del cibo, le spese condominiali previste e tenere un piccolo extra per gli imprevisti, vi permette di prepararvi al meglio ad affrontare i mesi di affitto concordati, evitando brutte sorprese.

In questo modo riuscire a risparmiare e programmare fin da subito i periodi di vacanza o gli svaghi che più ci piacciono, diventa semplice e soprattutto certo.

 

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Imu e Tasi abolite: chi continuerà a pagare e chi no

Si avvicina l’appuntamento con le tasse sulla casa: a versare il saldo del 18 dicembre di Imu e Tasi saranno i proprietari di prime case di lusso e di immobili diversi dall’abitazione principale. Vediamo quali sono le regole per il 2017, che dovranno essere utilizzate anche per il pagamento della seconda rata di quest’anno.

Tasi prima casa 2017

Non si paga la Tasi sulle case utilizzate dal proprietario come prima casa, secondo la definizione contenuta nel decreto Salva-Italia. Si tratta dell’immobilie nel quale il proprietario e il suo nucleo familiare vivono abitualmente e risiedono anagraficamente. Se i componenti del nucleo familiare risiedono in case diverse nello stesso Comune, solo una avrà l’esenzione, se sono in Comuni diversi, entrambi avranno l’esenzione. La casa deve essere iscritta come un’unica unità immobiliare

Esenzione pertinenze Tasi 2017

Esenti dal pagamento della Tasi  anche le pertinenze dell’abitazione principale, sempre nei limiti fissati dal 2012. Vengono considerate pertinenze i box auto (categoria catastale c-6), le tettoie e i magazzini (c-7), locali di sgombero e cantine 8C/2), ma solo una pertinenza per ciascuna categoria catastale.

Imu case di lusso

L’esenzione non vale per le case di lusso, che continueranno a pagare l’Imu e la Tasi 2017. Le categorie catastali A1, A8 e A9 (ovvero case signorili, ville e castelli) continueranno a pagare l’Imu 2017, ma con un’aliquota agevolata al 4 per mille e una detrazione di 200 euro. Ma ci sono ville di lusso che sono esenti dal pagamento: si tratta delle villette inserite nella categoria catastale A7.

Tasi comodato uso gratuito

Riduzione del 50% della base imponibile dell’imposta per i proprietari che concedono ai figli un immobile in comodato gratuito. Sempre e quando si rispettino determinate condizioni.

Aliquota Imu canone concordato

La legge di stabilità 2016 ha previsto anche agevolazioni per le case date in affitto a canone concordato, che usufruiscono di una riduzione Imu del 25%.

Tasi coniugi separati

I separati e i divorziati la cui casa coniugale è stata assegnata all’ex da una sentenza di separazione o per annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio non dovranno pagare la Tasi. Stop, dunque, alle tasse sulla prima casa per i separati che lasciano l’abitazione all’ex coniuge.

Tasi inquilini

La Legge di Stabilità prevede l’abolizione della Tasi 2017 anche per gli inquilini che hanno scelto l’unità immobiliare come abitazione  rincipale. Continueranno a pagarla gli studenti fuorisede o chi si sposta per lavoro senza spostare però la propria residenza. La quota abolita agli inquilini non si sposterà sui proprietari che continueranno a pagare una quota tra il 70 e il 90%.

Imu immobili invenduti

Gli immobili invenduti delle imprese costruttrici continueranno a pagare l’Imu, ma con un’aliquota agevola dell’1 per mille.

Imu e Tasi per i residenti all’estero

Anche i cittadini residenti all’estero dovranno pagare l’Imu e la Tasi, ad eccezione dei cittadini che percepiscono una pensione nel Paese di residenza, a condizione che l’immobile posseduto in Italia non sia locato o dato in comodato d’uso.

Imu e Tasi case inagibili e dimore storiche

I proprietari di immobili inagibili, inabitali e dimore storiche hanno diritto ad una riduzione del 50% della base imponibile di Imu e Tasi

Imu terreni agricoli 2017 e imbullonati

Dal 2017 è entrato in vigore l’esenzione dell’Imu per i terreni agricoli per i coltivatori diretti e per gli imprenditori agricoli professionali (IAP). La legge di Stabilità per il 2016 ha infatti cancellato la classificazione dell’Istat fra tra terreni montani, parzialmente montani o di pianura e rintroduce la vecchia classificazione dei terreni agricoli.

A partire dal primo gennaio 2016 le imprese  hanno potuto escludere i macchinari imbullonati dal calcolo della rendita e quindi dalla base imponibile fiscale per il pagamento dell’Imu.

 

fonte: idealista

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Ripartizione spese proprietario inquilino: cosa dice la legge?

Manutenzione ordinaria a carico dell’affittuario e manutenzione straordinaria a carico del padrone di casa: ma quali spese rientrano nell’una e nell’altra categoria?

Siamo alle solite: tra te e il padrone di casa si è verificata l’ennesima disputa su chi debba riparare i guasti e gli interventi di manutenzione all’interno dell’appartamento in affitto. Il contratto non dice nulla a riguardo, ma è certo che gran parte degli accessori presenti nell’immobile erano già vecchi e logorati al momento della presa di possesso dell’immobile: facile è stato rompere le corde delle serrande, la molla del divano, la presa elettrica della cucina, il meccanismo di apertura e chiusura delle tende. In proposito hai letto sul codice civile che l’ordinaria manutenzione spetta all’inquilino mentre quella straordinaria al locatore. Tuttavia non hai chiara la distinzione e non sai stabilire quali spese rientrino nella prima categoria e quali nella seconda. Ti sembra assurdo, ad esempio, dover sostituire lo scaldabagno, benché guastatosi a causa della normale usura, e lasciare l’apparecchio a beneficio di chi, a contratto scaduto, ti sostituirà nella locazione. Stesso discorso per le spese di riparazione della televisione e degli altri elettrodomestici. Nel calderone poi ci sono gli esborsi dovuti al condominio come, ad esempio, i costi del giardinaggio, l’adeguamento dell’ascensore e il compenso all’amministratore. Così, per evitare di finire in causa, ti chiedi qual è la giusta ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino: cosa dice la legge in proposito? Di tanto parleremo in questo breve articolo, anche se un po lungo consiglio la lettura.

La prima cosa che devi fare per stabilire a carico di chi sono le spese di manutenzione dell’appartamento in affitto è leggere attentamente il contratto di locazione. Il codice civile lascia infatti libere le parti di definire, tra di loro e secondo il comune accordo, cosa compete all’una e cosa all’altra. La legge interviene solo laddove affittuario e padrone di casa non abbiano stabilito nulla o siano stati poco chiari, sicché è necessario integrare le loro volontà con le norme generali.

Immaginiamo dunque che nel contratto di affitto ci sia solo un generico e incomprensibile riferimento alle norme di legge che necessita pertanto di una attuazione concreta e pratica. Come si ripartiscono le spese tra proprietario e inquilino? Ecco cosa dice il codice.

La regola generale vuole che i costi per la manutenzione straordinaria spettino al locatore, ossia a chi affitta, mentre la manutenzione ordinaria spetti al conduttore, ossia all’inquilino. La manutenzione ordinaria riguarda tutti gli interventi e le riparazioni di basso valore resi necessari dal normale logorio, quello che deriva dall’uso quotidiano dell’immobile. Quindi, se anche lo scaldabagno o la televisione si sono rotti non per una causa specifica ma solo per “vecchiaia”, la loro sostituzione spetta al padrone di casa: l’acquisto di un nuovo impianto è infatti una spesa consistente che rientra nella straordinaria amministrazione. Stesso discorso per quanto riguarda la rottura di una tubatura o dell’impianto elettrico. Invece, il guasto a un rubinetto e la sostituzione della guarnizione o del tubo della doccia che perde spettano all’affittuario.

Le norme di riferimento della materia sono tre. La prima [1] stabilisce che il locatore deve consegnare al conduttore un immobile in buono stato ed impegnarsi, nello stesso tempo, a mantenerlo efficiente durante tutto il periodo di validità del contratto di affitto. Allo stesso tempo, spetta sempre al padrone di casa [2] eseguire tutte le «riparazioni necessarie», eccettuate solo quelle di piccola manutenzione che sono invece a carico del conduttore. Per «riparazioni necessarie» si intendono quelle indispensabili per consentire all’inquilino di utilizzare e godere appieno dell’immobile. Per esempio, la manutenzione delle pareti, degli impianti elettrico, idrico e di riscaldamento, le spese per l’adeguamento normativo degli impianti stessi. Così, se nell’appartamento si è creata una rottura delle tubazioni del bagno che ha determinato un’infiltrazione nella casa del vicino che abita al piano di sotto, tutte le spese e gli inconvenienti dalla riparazione sono a carico del locatore. La spesa rientra infatti tra gli interventi «straordinari» e «necessari» che il codice pone a carico del proprietario. Viceversa, se le tubature si rompono per un comportamento negligente o un’azione maldestra del conduttore, è dovere dell’inquilino procedere alla riparazione (ma spetta al locatore dimostrare la colpa di quest’ultimo).

L’ultima norma del codice civile [3] definisce invece quali sono le spese che spettano all’inquilino, ossia quello di piccola manutenzione: sono quelle che derivano da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vecchiaia (ad esempio un divano che, a furia dell’uso, si sia strappato) o da caso fortuito (ad esempio un fulmine che abbia mandato in corto circuito l’impianto elettrico o la caldaia).

Alla luce di ciò è facile comprendere anche da soli come funziona la ripartizione delle spese tra proprietario e affittuario: ad esempio la sostituzione delle lampadine fulminatesi spetta all’inquilino, così come a quest’ultimo compete tinteggiare le pareti qualora vengano sporcate dal suo stesso utilizzo (e non invece se annerite per via dello smog e dello sporco che proviene dalla strada), riparare il rubinetto che perde, far oliare la porta di casa che non chiude più bene, ecc.

Se l’appartamento è arredato, gli eventuali piccoli guasti degli elettrodomesticispettano sempre all’affittuario: si pensi alle incrostazioni di calcare nella lavastoviglie, la sostituzione di un cestello della lavatrice, la manutenzione ordinaria della caldaia e l’aggiornamento del libretto, ecc.

Del resto, obbligo dell’inquilino [4] è restituire l’appartamento nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.

Che succede se l’inquilino anticipa la spesa per conto del padrone di casa, presentandogli solo successivamente il conto, senza cioè averlo prima consultato? La legge [5] stabilisce che quando l’appartamento necessita di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne prima avviso al locatore. Se invece effettua la riparazione senza prima consultarsi con il proprietario dell’appartamento quest’ultimo potrebbe negargli il rimborso delle spese. Tuttavia ciò non vale se si tratta di riparazioni urgenti: in tal caso infatti il conduttore può sostenere le spese anche senza autorizzazione e dopo chiedere il rimborso, ma deve contemporaneamente dare avviso al locatore. Si pensi ad esempio al rimborso della fattura dell’idraulico chiamato per riparare un tubo del lavandino che perde. C’è una sola eccezione a questa regola: se il padrone di casa dimostra che, se preventivamente avvertito, avrebbe chiamato un tecnico di propria fiducia più economico, e quindi per la stessa riparazione avrebbe speso meno, la cifra da restituire all’inquilino potrebbe essere inferiore. La riparazione della televisione non è considerata intervento urgente.

Per tagliare la testa al toro e definire quali spese sono di natura ordinaria e quali straordinaria spesso vengono allegate (o richiamate) nel contratto di locazione delle apposite tabelle che indicano chi tra locatore e conduttore debba accollarsi la spesa. Queste sono vincolanti solo nei contratti a canone concordato, mentre in quelle a canone libero (di durata 4 anni + altri 4 di rinnovo automatico) le parti – come detto in apertura – possono predisporre una loro specifica elencazione.

Le regole che abbiamo appena indicato per quanto riguarda la manutenzione dell’immobile si applicano anche per quanto attiene alla ripartizione delle spese condominiali che, di norma, vengono anticipate dal locatore e poi a quest’ultimo rimborsate dall’inquilino. La regola è che tutte le spese relative all’uso della cosa comune sono a carico dell’inquilino (es. le spese per il servizio di portineria, la pulizia delle scale, la riparazione del guasto all’ascensore) mentre quelle di riparazione straordinaria sono del padrone dell’immobile (ad esempio ristrutturazione, pulitura facciata, coibentazione lastrico solare, installazione di un montacarichi, abbattimento delle barriere architettoniche, installazione di termovalvole e contabilizzatori, ecc.).

Ad esempio l’installazione di un impianto di videosorveglianza è spesa straordinaria che compete al locatore, mentre i costi per la manutenzione ordinaria degli impianti di videocitofono e cancelli. Le spese ordinarie di giardinaggio sono a carico del conduttore mentre quelle straordinarie del locatore (per es. l’abbattimento di un albero colpito da un fulmine o inclinato dal vento o dalla neve).

fonte: laleggepertutti

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Stesso immobile, regimi fiscali diversi tra i proprietari nel caso della locazione.

Come ci dobbiamo comportare se in un immobile in locazione con piu proprietari questi scelgno un regime diverso, ISTAT o CEDOLARE SECCA?

La dichiarazione del canone di locazione va effettuata, nel modello Unico dai singoli comproprietari in modo autonomo, dove ogn’uno provvede ad indicare il totale del canone annuo . Più in dettaglio, il comproprietario  che ha opzionato la cedolare secca (colonna 11) deve compilare nel riquadro RB del UNICO per le persone fisiche , indicando nella colonna 6 il 100% del canone contrattualmente previsto senza la maggiorazione da adeguamento Istat. Questo importo, rapportato alla percentuale di possesso (colonna 4), va trascritto alla colonna 14 (o 15 in caso di cedolare al 10%) e costituisce la base imponibile per la tassazione sostitutiva, se di entità superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%. L’altro coniuge, in regime di tassazione ordinaria indicherà, invece, alla colonna 6 il canone contrattuale (ridotto del 5%) maggiorato dell’adeguamento annuale Istat; alla colonna 13 riporterà la propria quota del 50%, se dal confronto con la rendita catastale rivalutata del 5%, risulterà di importo superiore.
Per completezza, la Circolare n. 26/E del 01.06.2011 dell’Agenzia delle Entrate –Direzione Centrale Normativa 2.3  afferma ”Si precisa che per gli immobili posseduti in comproprieta’ , l’opzione esercitata da parte di un solo locatore, comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo, anche da parte dei comproprietari che non hanno optato per il regime della cedolare secca. Tenuto conto che il canone e’ pattuito contrattualmente in maniera unitaria. Non appare, infatti, possibile differenziare l’ammontare in ragione delle quote di possesso di ciascun comproprietario.” Ci sono dei contrasti , perchè la scelta di estendere automaticamente e far gravare anche sul comproprietario in regime ordinario, la rinuncia dell’altro comproprietario in cedolare secca, all’adeguamento del canone,  risulta incompatibile con i principi generali dell’ordinamento giuridico, atteso che così ragionando ed operando si legittima un’impensabile “invasione” di un soggetto nella sfera economico-giuridica di un altro soggetto e nella sua libertà negoziale e decisionale.

fonte: sole 24 ore

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Sanzioni per chi non registra contratto di locazione

Per chi non registra un contratto di locazione e di affitto, vi è l’applicazione di una sanzione amministrativa, sono altresì violazioni soggette a sanzione, anche il parziale occultamento del corrispettivo e l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro su annualità successive.

Sanzioni per le violazioni sui contratti di locazione:

  • Omessa registrazione del contratto: dal 120% al 240% dell’imposta dovuta;
  • Parziale occultamento del canone: dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta;
  • Tardivo versamento dell’imposta: 30% dell’imposta versata in ritardo.

Omessa ritardata registrazione locazione: ravvedimento operoso e sanzioni

Mediante il ricorso al ravvedimento operoso, il contribuente, regolarizza la sua posizione con il fisco per la tardiva registrazione dei contratti di locazione sia il tardivo pagamento dell’imposta di registro dovuta a seguito di proroga, e sia la risoluzione e cessione degli stessi.

La violazione relativa all’omissione della richiesta di registrazione può essere regolarizzata tramite ravvedimento operoso contratti locazione nei tempi e nella misura pari a:

  • entro 90 giorni dal termine di scadenza previsto, a condizione che si paghi l’imposta dovuta, gli interessi di mora e la sanzione ridotta – pari al 12% dell’imposta dovuta (1/10 del 120%) – e che, entro lo stesso termine, l’interessato presenti l’atto per la registrazione.
  • entro un 1 dal termine di scadenza previsto, purché si versi l’imposta dovuta, gli interessi di mora e la sanzione ridotta – pari al 15% dell’imposta dovuta (1/8 del 120%) – e che, entro lo stesso termine, l’interessato presenti l’atto per la registrazione.

Per regolarizzare la mancata effettuazione, alla scadenza prevista, del pagamento d’imposta dovuta, per esempio, per i versamenti successivi alla prima annualità, per la proroga, la cessione o la risoluzione di un contratto di locazione, occorre versare, oltre all’imposta non pagata e agli interessi di mora:

  • una sanzione dell’1,0% per ogni giorno di ritardo (1/15 del 15%), se il versamento è effettuato entro quattordici giorni dalla scadenza 
  • una sanzione del 1,5% dell’imposta dovuta (1/10 del 15%), se il pagamento è effettuato dal 15° giorno e comunque entro 30 giorni dalla scadenza
  • una sanzione dell’1,67% dell’imposta dovuta (1/9 del 15%), se il versamento è effettuato entro 90 giorni .

fonte: guida fisco

 

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Quanto costa registrare il contratto locazione 2018?

 

La Registrazione contratti locazione è obbligatoria sia per i conduttori che per i locatori entro un termine di 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore). 

Se il contratto è in cedolare secca non ci sono costi di registrazione o di risoluzione, ma solo nel caso dove ci siano dei subentri o modifiche al proprio contratto.

Se invece il proprietario NON opziona il regime di cedolare secca, ci sono dei costi come vi elenco di seguito.

Registrazione contratto di locazione: 

La Registrazione di un contratto di locazione può essere effettuata per via cartacea o online presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate, dall’affittuario o dal locatario, o dalla società intermediare, nel seguente modo:

  • Presentando il nuovo nuovo modello RlI aggiornato alle istruzioni di settembre 2017;
  • Pagando un’Imposta di bollo da 16,00 euro ogni 100 righe di contratto.
  • Ricevuta di pagamento imposta di registro da versare con modello F24 Elide se il contratto di affitto non prevede la cedolare secca;
  • Allegando in unico file, uan copia del contratto di locazione da registrare + eventuale documentazione quale per esempio scritture private, mappe, dicitura APE.

Dopo la richiesta di registrazione del contratto, l’Agenzia delle Entrate:

  • Restituisce timbrata e firmata la copia del contratto se la registrazione è contestuale alla ricezione
  • Rilascia la ricevuta dell’avvenuta consegna e comunica al contribuente quando sarà disponibile la copia del contratto registrato. Questo avviene quando la registrazione non è contestuale alla ricezione ma differita.
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