Prelievi e versamenti in contanti….

In Italia per l’utilizzo del denaro contante ci sono restrizioni e limiti, questo per contrastare i fenomeni di evasione e prevenire il riciclaggio. Ma il limite all’utilizzo del contante vuol dire anche limitare prelievi e versamenti.

I limiti per i pagamenti in contanti

Dallo scorso 4 luglio 2017 ci sono nuove sanzioni economiche per chi paga in contanti somme pari o superiori ai 3.000 euro: non più tra l’1% e il 40% dell’importo trasferito, bensì da 3.000 a 50.000 euro.

Fino a 2.999,99 euro è possibile spostare soldi cash da un soggetto a un altro senza forme né vincoli. Anche ai fini della validità di una eventuale donazione, in quanto l’importo può considerarsi di “modico valore” non è necessario il notaio.

Per importi da 3.000 euro in su è necessario procedere con bonifico bancario o postale, assegno non trasferibile, carta di credito o bancomat (cosiddetta carta di debito). Se l’importo poi viene trasferito a titolo di donazione, per la validità dell’atto (da un punto di vista prettamente civilistico e non certo tributario) è necessario il notaio salvo si proceda con una “donazione indiretta”.

Quando il prezzo di un bene o di un servizio è superiore a 3.000 euro, è possibile pagare in contanti frazionando il pagamento a rate, purché ciascuna di esse non sia superiore a 3.000 euro. Affinché, tuttavia, ciò sia possibile, è necessario che la dilazione a rate non appaia un artificioso mezzo per violare la normativa, ma corrisponda a prassi commerciali.

Al contrario, frazionare un pagamento in rate versate in contanti (anche se inferiori a 3.000 euro) è vietato se ciò è un modo per superare il limite all’uso dei contanti imposto dalla legge, valutazione questa che viene fatta caso per caso dal giudice oppure quando i pagamenti a rate sono realizzati in momenti diversi “ma in un circoscritto periodo di tempo fissato in sette giorni”.

Secondo il Ministero, per poter pagare in contanti e a rate un importo complessivamente superiore a 3.000 euro è necessario che vi sia un pregresso accordo scritto tra le parti e che ciò corrisponda a una prassi commerciale.

In generale il divieto dei pagamenti in contanti a partire da 3.000 euro non riguarda i rapporti con la banca e, quindi, i prelievi e versamenti sul conto.

I rischi

La legge consente al fisco di effettuare indagini bancarie sui conti correnti e, su tali dati, basare le proprie rettifiche del reddito e gli accertamenti fiscali. Da un lato l’amministrazione finanziaria può accedere alla cosiddetta “Anagrafe dei rapporti finanziari”, un database ove è riportata ogni informazione sui conti dei contribuenti; dall’altro lato è autorizzata a richiedere ulteriori notizie all’istituto di credito.

Il contribuente deve essere pronto a spiegare da dove provengono le somme versate sul conto se non sono state “denunciate” nell’annuale dichiarazione dei redditi, soprattutto se superiori alle sue disponibilità economiche. La mancata giustificazione della provenienza del denaro versato in banca può implicare un accertamento fiscale.

Per quanto riguarda gli imprenditori, dal 3 dicembre 2016 sono considerati ricavi – e quindi devono essere tassati – i prelievi “non giustificati” (senza l’indicazione del nome del beneficiario in contabilità o senza la sua comunicazione alle Entrate in caso di controllo) per importi superiori a 1.000 euro giornalieri e, comunque, a 5.000 euro mensili. Il rischio è quello di un accertamento fiscale e il pagamento di ulteriori imposte sui redditi. Questo solo se, in caso di controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate, il correntista non indica il soggetto beneficiario del prelievo, sempre che quest’ultimo non risulti dalle scritture contabili. Tale regola si applica soltanto ai titolari di reddito d’impresa e non ai professionisti.

Per tutti gli altri contribuenti i prelievi dal conto corrente sono liberi. Il dipendente della banca può tuttavia chiedere spiegazioni su come verranno usate le somme, tali informazioni servono solo per notiziare la direzione della banca in caso di sospetto di uso per fini di riciclaggio di denaro sporco; la direzione a sua volta, ritenendo i sospetti fondati, dovrà dare comunicazione all’Uif (Ufficio Informazioni Finanziarie) il quale a sua volta valuterà l’eventuale segnalazione alla Procura. La somma prelevata dal conto superiore a 3.000 euro però non può essere impiegata per pagare un unico acquisto di beni o servizi perché, in tal caso, si ricade nel divieto di trasferimento del denaro tra soggetti diversi sopra la soglia limite.

Per i professionisti un tempo valevano le stesse condizioni in essere per gli imprenditori, ma dopo che la Corte Costituzionale ha dichiarato illegittima tale equiparazione le cose sono cambiate. Oggi, dunque, i professionisti, come i lavoratori dipendenti, sono liberi di effettuare prelievi senza dover tenere traccia del beneficiario delle somme.

fonte: idealista

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Ma il contratto transitorio è valido anche se a canone libero?

NO NO e NO e ancora NO

Il contratto transitorio NON può avere il canone libero e non solo, sul contratto l’esigenza della transitorietà deve essere individuata nel testo e provata attraverso documentazione da allegare al contratto stesso. A Milano tutti i giorni vengono registrati contratti con una tempistica inferiore ai 18 mesi, ma non rispettano in minima parte le condizioni di cui parlerò.

Come ho scritto nell’ultimo articolo, una delle tipologie contrattuali previste dalla legge 431/98 è il contratto di natura TRANSITORIA, ma per trovare le caratteristiche normative  che regolano questo contratto dobbiamo fare riferimento a 3 decreti Ministeriali di cui l’ultimo del 16 gennaio 2017 del Ministero Infrastrutture  e Trasporti e agli accordi locali stipulati tra le associazioni di categorie, i famosi accordi territoriali o piu comunemente conosciuti come CANONE CONCORDATO.

come CARATTERISTICHE principali abbiamo:

DURATA….STESURA…..IMPORTO

LA DURATA deve essere minimo di 1 mese e massimo 18, la locazione si intende conclusa senza che sia necessaria alcun tipo di comunicazione dalle parti. é possibile il rinnovo (anche se non automatico) nel caso si verifichino ancora le cause di transitorietà o nell’accordo tra le parti a proseguire con il contratto di locazione, ma non più  di natura transitoria ma verrà sostituito con il classico 4+4. 
STESURA  questo deve essere predisposto usando uno schema  predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle infrastrutture (Decreto ministeriale Allegato B), si distingue dal classico perché all’interno di questo  deve essere evidenziata la natura transitoria dello stesso, esempio, se la transitorietà è del conduttore, possiamo penare a un master o a un contratto di lavoro a tempo determinato, invece se la transitorietà è del locatore possiamo immaginare che questo sia andato all’estero per 12 mesi e al suo rientro, rientra in possesso del suo immobile. comunque questa transitorietà delle essere giustificata allegando la documentazione che l’attesta. Questo può essere scritto seguendo il modello tipo, importante è che ne segua il contenuto e i vincoli su durata e MISURA del canone.
IMPORTO  questo può essere deciso liberamente SOLO NEI COMUNI CON MENO DI 10.000 abitanti, laddove il comune dove si trova l’immobile ha piu di 10000 abitanti, ci sono degli accordi locali che stabiliscono  ed individuano  delle fasce di oscillazione all’interno delle quali  debbono essere compresi i canoni, come è nel COMUNE DI MILANO, DOVE IL CANONE DI LOCAZIONE RICHIESTO DEVE STARE DENTRO QUESTE FASCE. Nell’ultimo decreto del 2017, si prevede  che questo tipo di contratto può subire delle variazioni fino a un massimo di 20% dei valori.

RIASSUMENDO:

  1. durata massima non superiore a 18 mesi;
  2. importo del canone di locazione contrattato in linea con gli accordi  territoriali
  3. documentazione che documenti bene l’esigenza della transitorietà.

Per la tassazione questo contratto segue quella prevista dal 3+2 canone concordato, ossia 10% in regime di cedolare secca, a questa si aggiunge anche la riduzione del 25% di Imu e Tasi, prevista dalla legge di Stabilità del 2016.

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È obbligatorio ritinteggiare quando scade il contratto di affitto?

Stai per lasciare la casa in affitto e ti assale un dubbio: dovró ridipingere casa prima di andarmene? Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza.

Ecco cosa dicono la Cassazione e le relative sentenze dei giudici supremi.

Normalmente  giudici non prendono alla lettera la clausola del contratto che recita che l’inquilino deve «riconsegnare l’appartamento nello stesso stato in cui l’ha avuto», facendovi rientrare anche l’obbligo della tinteggiatura dei muri.

La giurisprudenza maggioritaria invece è del parere opposto. Ad esempio una sentenza facendo riferimento agli obblighi gravanti sul conduttore al momento della riconsegna dell’immobile al termine del rapporto locativo, rientrano nel normale degrado d’uso i fori da tasselli nel rivestimento della cucina derivanti dalla necessità di appendere pensili e i fori per il sostegno delle tende. Inoltre, la tinteggiatura non può essere posta a carico del conduttore, atteso che rientra nel normale degrado d’uso il fatto che dopo un certo periodo di tempo i mobili e i quadri lascino impronte sulle pareti.

L’inquilino deve sicuramente tinteggiare l’appartamento se ha fatto cambiamenti evidenti(per esempio, ha dipinto i muri con colori scuri o con dei graffiti).

Anche la Cassazione è d’accordo. Secondo la Corte, la clausola contenuta nel contratto di affitto che obbliga l’inquilino ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dall’appartamento per il suo normale uso (ponendo quindi a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) è nulla. Essa infatti, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che invece la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore.

Secondo la Suprema Cortel’impegno a ritinteggiare l’appartamento assunto volontariamente dall’affittuario è nullo perché tende ad assicurare al locatore il vantaggio, non consentitogli dalla legge, di non sopportare l’onere economico delle spese del deterioramento della cosa determinato da un uso normale della stessa, che è compensato in parte anche con il canone di locazione.

 

Fonte: laleggepertutti.it

 

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Imu e Tasi abolite: chi continuerà a pagare e chi no

Si avvicina l’appuntamento con le tasse sulla casa: a versare il saldo del 18 dicembre di Imu e Tasi saranno i proprietari di prime case di lusso e di immobili diversi dall’abitazione principale. Vediamo quali sono le regole per il 2017, che dovranno essere utilizzate anche per il pagamento della seconda rata di quest’anno.

Tasi prima casa 2017

Non si paga la Tasi sulle case utilizzate dal proprietario come prima casa, secondo la definizione contenuta nel decreto Salva-Italia. Si tratta dell’immobilie nel quale il proprietario e il suo nucleo familiare vivono abitualmente e risiedono anagraficamente. Se i componenti del nucleo familiare risiedono in case diverse nello stesso Comune, solo una avrà l’esenzione, se sono in Comuni diversi, entrambi avranno l’esenzione. La casa deve essere iscritta come un’unica unità immobiliare

Esenzione pertinenze Tasi 2017

Esenti dal pagamento della Tasi  anche le pertinenze dell’abitazione principale, sempre nei limiti fissati dal 2012. Vengono considerate pertinenze i box auto (categoria catastale c-6), le tettoie e i magazzini (c-7), locali di sgombero e cantine 8C/2), ma solo una pertinenza per ciascuna categoria catastale.

Imu case di lusso

L’esenzione non vale per le case di lusso, che continueranno a pagare l’Imu e la Tasi 2017. Le categorie catastali A1, A8 e A9 (ovvero case signorili, ville e castelli) continueranno a pagare l’Imu 2017, ma con un’aliquota agevolata al 4 per mille e una detrazione di 200 euro. Ma ci sono ville di lusso che sono esenti dal pagamento: si tratta delle villette inserite nella categoria catastale A7.

Tasi comodato uso gratuito

Riduzione del 50% della base imponibile dell’imposta per i proprietari che concedono ai figli un immobile in comodato gratuito. Sempre e quando si rispettino determinate condizioni.

Aliquota Imu canone concordato

La legge di stabilità 2016 ha previsto anche agevolazioni per le case date in affitto a canone concordato, che usufruiscono di una riduzione Imu del 25%.

Tasi coniugi separati

I separati e i divorziati la cui casa coniugale è stata assegnata all’ex da una sentenza di separazione o per annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio non dovranno pagare la Tasi. Stop, dunque, alle tasse sulla prima casa per i separati che lasciano l’abitazione all’ex coniuge.

Tasi inquilini

La Legge di Stabilità prevede l’abolizione della Tasi 2017 anche per gli inquilini che hanno scelto l’unità immobiliare come abitazione  rincipale. Continueranno a pagarla gli studenti fuorisede o chi si sposta per lavoro senza spostare però la propria residenza. La quota abolita agli inquilini non si sposterà sui proprietari che continueranno a pagare una quota tra il 70 e il 90%.

Imu immobili invenduti

Gli immobili invenduti delle imprese costruttrici continueranno a pagare l’Imu, ma con un’aliquota agevola dell’1 per mille.

Imu e Tasi per i residenti all’estero

Anche i cittadini residenti all’estero dovranno pagare l’Imu e la Tasi, ad eccezione dei cittadini che percepiscono una pensione nel Paese di residenza, a condizione che l’immobile posseduto in Italia non sia locato o dato in comodato d’uso.

Imu e Tasi case inagibili e dimore storiche

I proprietari di immobili inagibili, inabitali e dimore storiche hanno diritto ad una riduzione del 50% della base imponibile di Imu e Tasi

Imu terreni agricoli 2017 e imbullonati

Dal 2017 è entrato in vigore l’esenzione dell’Imu per i terreni agricoli per i coltivatori diretti e per gli imprenditori agricoli professionali (IAP). La legge di Stabilità per il 2016 ha infatti cancellato la classificazione dell’Istat fra tra terreni montani, parzialmente montani o di pianura e rintroduce la vecchia classificazione dei terreni agricoli.

A partire dal primo gennaio 2016 le imprese  hanno potuto escludere i macchinari imbullonati dal calcolo della rendita e quindi dalla base imponibile fiscale per il pagamento dell’Imu.

 

fonte: idealista

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Stesso immobile, regimi fiscali diversi tra i proprietari nel caso della locazione.

Come ci dobbiamo comportare se in un immobile in locazione con piu proprietari questi scelgno un regime diverso, ISTAT o CEDOLARE SECCA?

La dichiarazione del canone di locazione va effettuata, nel modello Unico dai singoli comproprietari in modo autonomo, dove ogn’uno provvede ad indicare il totale del canone annuo . Più in dettaglio, il comproprietario  che ha opzionato la cedolare secca (colonna 11) deve compilare nel riquadro RB del UNICO per le persone fisiche , indicando nella colonna 6 il 100% del canone contrattualmente previsto senza la maggiorazione da adeguamento Istat. Questo importo, rapportato alla percentuale di possesso (colonna 4), va trascritto alla colonna 14 (o 15 in caso di cedolare al 10%) e costituisce la base imponibile per la tassazione sostitutiva, se di entità superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%. L’altro coniuge, in regime di tassazione ordinaria indicherà, invece, alla colonna 6 il canone contrattuale (ridotto del 5%) maggiorato dell’adeguamento annuale Istat; alla colonna 13 riporterà la propria quota del 50%, se dal confronto con la rendita catastale rivalutata del 5%, risulterà di importo superiore.
Per completezza, la Circolare n. 26/E del 01.06.2011 dell’Agenzia delle Entrate –Direzione Centrale Normativa 2.3  afferma ”Si precisa che per gli immobili posseduti in comproprieta’ , l’opzione esercitata da parte di un solo locatore, comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo, anche da parte dei comproprietari che non hanno optato per il regime della cedolare secca. Tenuto conto che il canone e’ pattuito contrattualmente in maniera unitaria. Non appare, infatti, possibile differenziare l’ammontare in ragione delle quote di possesso di ciascun comproprietario.” Ci sono dei contrasti , perchè la scelta di estendere automaticamente e far gravare anche sul comproprietario in regime ordinario, la rinuncia dell’altro comproprietario in cedolare secca, all’adeguamento del canone,  risulta incompatibile con i principi generali dell’ordinamento giuridico, atteso che così ragionando ed operando si legittima un’impensabile “invasione” di un soggetto nella sfera economico-giuridica di un altro soggetto e nella sua libertà negoziale e decisionale.

fonte: sole 24 ore

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Sanzioni per chi non registra contratto di locazione

Per chi non registra un contratto di locazione e di affitto, vi è l’applicazione di una sanzione amministrativa, sono altresì violazioni soggette a sanzione, anche il parziale occultamento del corrispettivo e l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro su annualità successive.

Sanzioni per le violazioni sui contratti di locazione:

  • Omessa registrazione del contratto: dal 120% al 240% dell’imposta dovuta;
  • Parziale occultamento del canone: dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta;
  • Tardivo versamento dell’imposta: 30% dell’imposta versata in ritardo.

Omessa ritardata registrazione locazione: ravvedimento operoso e sanzioni

Mediante il ricorso al ravvedimento operoso, il contribuente, regolarizza la sua posizione con il fisco per la tardiva registrazione dei contratti di locazione sia il tardivo pagamento dell’imposta di registro dovuta a seguito di proroga, e sia la risoluzione e cessione degli stessi.

La violazione relativa all’omissione della richiesta di registrazione può essere regolarizzata tramite ravvedimento operoso contratti locazione nei tempi e nella misura pari a:

  • entro 90 giorni dal termine di scadenza previsto, a condizione che si paghi l’imposta dovuta, gli interessi di mora e la sanzione ridotta – pari al 12% dell’imposta dovuta (1/10 del 120%) – e che, entro lo stesso termine, l’interessato presenti l’atto per la registrazione.
  • entro un 1 dal termine di scadenza previsto, purché si versi l’imposta dovuta, gli interessi di mora e la sanzione ridotta – pari al 15% dell’imposta dovuta (1/8 del 120%) – e che, entro lo stesso termine, l’interessato presenti l’atto per la registrazione.

Per regolarizzare la mancata effettuazione, alla scadenza prevista, del pagamento d’imposta dovuta, per esempio, per i versamenti successivi alla prima annualità, per la proroga, la cessione o la risoluzione di un contratto di locazione, occorre versare, oltre all’imposta non pagata e agli interessi di mora:

  • una sanzione dell’1,0% per ogni giorno di ritardo (1/15 del 15%), se il versamento è effettuato entro quattordici giorni dalla scadenza 
  • una sanzione del 1,5% dell’imposta dovuta (1/10 del 15%), se il pagamento è effettuato dal 15° giorno e comunque entro 30 giorni dalla scadenza
  • una sanzione dell’1,67% dell’imposta dovuta (1/9 del 15%), se il versamento è effettuato entro 90 giorni .

fonte: guida fisco

 

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Quanto costa registrare il contratto locazione 2018?

 

La Registrazione contratti locazione è obbligatoria sia per i conduttori che per i locatori entro un termine di 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore). 

Se il contratto è in cedolare secca non ci sono costi di registrazione o di risoluzione, ma solo nel caso dove ci siano dei subentri o modifiche al proprio contratto.

Se invece il proprietario NON opziona il regime di cedolare secca, ci sono dei costi come vi elenco di seguito.

Registrazione contratto di locazione: 

La Registrazione di un contratto di locazione può essere effettuata per via cartacea o online presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate, dall’affittuario o dal locatario, o dalla società intermediare, nel seguente modo:

  • Presentando il nuovo nuovo modello RlI aggiornato alle istruzioni di settembre 2017;
  • Pagando un’Imposta di bollo da 16,00 euro ogni 100 righe di contratto.
  • Ricevuta di pagamento imposta di registro da versare con modello F24 Elide se il contratto di affitto non prevede la cedolare secca;
  • Allegando in unico file, uan copia del contratto di locazione da registrare + eventuale documentazione quale per esempio scritture private, mappe, dicitura APE.

Dopo la richiesta di registrazione del contratto, l’Agenzia delle Entrate:

  • Restituisce timbrata e firmata la copia del contratto se la registrazione è contestuale alla ricezione
  • Rilascia la ricevuta dell’avvenuta consegna e comunica al contribuente quando sarà disponibile la copia del contratto registrato. Questo avviene quando la registrazione non è contestuale alla ricezione ma differita.

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I vantaggi della locazione a Canone Concordato

Oltre la questione TEMPO, la locazione a canone concordato può essere una buona opzione per risparmiare, sia per il locatore che per il conduttore.

Trattandosi di un contratto di locazione a prezzi convenzionati rappresenta un vantaggio sia per l’inquilino che potrà pagare un affitto più basso, sia per il locatore che, dovendo pagare le tasse sulla locazione percepita, potrà beneficiare di una cedolare secca più bassa, pari al cioè al 10% (approvato in modo definitivo con Legge di Stabilità 2018)

Il contratto di locazione a canone concordato deve avere una durata non inferiore a tre anni, tacitamente rinnovabili per altri due anni.
Dal canone concordato non sono escluse le locazioni brevi che vanno cioè da 1 a 18 mesi. SONO invece esclusi glia affitti BREVI, quelli sotto i 30 giorni.

Gli importi massimi e minimi dei canoni stabiliti per il contratto concordato sono determinati a livello locale dalla contrattazione tra le associazioni dei proprietari e i sindacati degli inquilini e si basano sulle caratteristiche dell’immobile, sulla zona dove si trova e sul numero degli occupanti.

La locazione a canone concordato NON sempre è più bassa rispetto a quella determinata dai prezzi di mercato, pero di solito si, ma se andiamo a calcolare il risparmio fiscale, è notevolmente più conveniente in determinate situazioni.

Le agevolazioni fiscali per il proprietario

  • Riduzione IMU
  • Cedolare secca: aliquota  ridotta al 10%  per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nel Comune di Milano.
  • Riduzione del 25% dell’Imu e della Tasi per i fabbricati concessi in locazione a canone concordato. I commi 53 e 54 dell’articolo 1 della legge 208/2015 hanno previsto che, dal 2016, per gli immobili locati a canone concordato (definiti dalla legge 431 del 1998), i due tributi si determineranno applicando l’aliquota stabilita dal Comune nella misura ridotta al 75% per cento.

Agevolazioni fiscali per l’inquilino con reddito basso

Gli inquilini a basso reddito possono usufruire di detrazioni fiscali sulla dichiarazione dei redditi di:

  •  495,80 euro, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro
  • 247,90 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non a 30.987,41 euro.
  • Se il reddito complessivo è superiore a quest’ultimo importo, non spetta alcuna detrazione.

Agevolazioni fiscali per l’inquilino in TRASFERIMENTO PER MOTIVI DI LAVORO

A favore del lavoratore dipendente che ha trasferito la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo e ha stipulato un contratto di locazione, è prevista una detrazione di: 

  • 991,60 euro, se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro
  • 495,80 euro, se il reddito complessivo supera i 15.493,71 euro ma non i 30.987,41 euro
  • La detrazione spetta a condizione che:
    • il nuovo comune si trovi ad almeno 100 chilometri di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria regione
    • la residenza nel nuovo comune sia stata trasferita da non più di tre anni dalla richiesta della detrazione.

Queste detrazioni spettano solo per i primi tre anni di trasferimento della residenza.

Agevolazioni fiscali per l’inquilino che studia all’università FUORI SEDE

  • Anche il contratto di locazione stipulato dagli studenti iscritti ad un corso di laurea presso una università ubicata in un Comune diverso da quello di residenza permette di fruire di un’agevolazione fiscale. In particolare, la detrazione spetta nella misura del 19%, calcolabile su un importo non superiore a 2.633 euro.
  • Gli immobili oggetto di locazione devono essere situati nello stesso comune in cui ha sede l’università o in comuni limitrofi, distanti almeno 100 Km da quello di residenza e, comunque, devono trovarsi in una diversa provincia.

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Come si registra un contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate?

Il contratto di locazione e di affitto va registrato all’Agenzia delle entrate obbligatoriamente entro 30 giorni dalla stipula del contratto concordato tra affittuario e proprietario e può essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, mediante:

Registrazione contratto locazione online: modalità di registrazione facoltativa per tutti i contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici ad eccezione in quanto obbligatoria per i possessori di oltre 100 immobili. I contribuenti per la registrazione contratto di locazione e affitto immobili, devono utilizzare il nuovo modello Rli.

Tale modello, è infatti obbligatorio e può essere usato non solo per la prima registrazione contratto di locazione ma anche per proroghe, cessioni e risoluzioni, adesione o revoca cedolare secca eventuali denunce di affitto in nero o canoni più alti rispetto all’importo pattuito. Per i contribuenti non obbligati alla registrazione del contratto per via telematica, è prevista la possibilità di presentare il modello presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate che provvederanno all’invio online.

Registrazione contratto locazione e affitto in modalità cartacea: è necessario recarsi presso uno degli uffici di competenza territoriale dell’Agenzia delle Entrate, per compilare il nuovo modello Rli.

Registrazione contratto di locazione tramite intermediario: affidando l’incarico di registrare il contratto dando mandato a professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc. o un delegato.

Registrazione del contratto di affitto online, Per i contribuenti, affittuari e/o proprietari, che scelgono la modalità telematica per la Registrazione contratti locazione e di affitto online presso l’Agenzia delle Entrate, devono utilizzare necessariamente il modello RLI 2018.

Per effettuare la registrazione contratti locazione 2018 online l’Agenzia delle Entrate ha predisposto il nuovo software di compilazione modello RLI che consente sia la registrazione contratto locazione RLI cedolare secca e APE che il pagamento delle imposte di registro, imposta di bollo, tributi e compensi mediante il modello f24 elide.

Registrazione tramite intermediario o delegato:

L’affittuario o il proprietario possono scegliere di rivolgersi ad un intermediario per la registrazione del contratto di affitto e di locazione di un immobile.

L’intermediario è riconosciuto nelle forme di soggetti quali professionisti, associazioni di categoria, Caf, commercialisti che hanno l’obbligo di rilasciare, nel momento in cui assume l’incarico:

  • Dichiarazione, datata e sottoscritta, con cui si impegna a provvedere alla registrazione e all’esecuzione dei pagamenti telematici delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, alle proroghe, anche tacite, alle cessioni, alle risoluzioni.
  • 2 copie della ricevuta di avvenuta registrazione o dell’esecuzione dei pagamenti delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, delle proroghe, anche tacite, delle cessioni, delle risoluzioni (una è destinata all’altra parte contraente che non ha richiesto la registrazione).
  • 1 copia della ricevuta di pagamento delle imposte dovute.
  • Un altro modo per registrare un contratto di locazione è incaricare un soggetto delegato con adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria e organizzativa.
  • Il contribuente è tenuto a trasmettere una richiesta di delega al competente ufficio dell’Agenzia delle Entrate identificandosi attraverso appositi codici (presenti sul modulo per la richiesta di abilitazione al servizio Entratel).

In particolare, il delegante deve compilare il quadro “T” del modulo, indicando i dati relativi al destinatario della delega (codice fiscale, cognome e nome per le persone fisiche, denominazione o ragione sociale se si tratta di persona giuridica). 

Riepilogo:

Costo registrazione contratto locazione Imposta ordinaria Cedolare secca
imposta di registro:
  • Fabbricati a uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
  • Fabbricati strumentali per natura: 1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva e 2% del canone, negli altri casi;
  • Fondi rustici 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
  • Altri immobili: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.
 non si paga
 Imposta di bollo  16 euro ogni 100 fogli di contratto  non si paga
 Imposta sostitutiva  non si paga
  • canone libero: 21% del canone annuo stabilito dalle parti.
  • canone concordato: 10% fino al 2017, 15% dal 2018. 

fonte: guida fisco

 

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La “piazza” è sempre più dinamica

Secondo i dati Agenzia delle Entrate elaborati da diverse realtà del settore, il trend del mercato immobiliare in Italia è in crescita ma non più a 2 cifre come nel 2016 (+18,6%) ma rimane comunque dinamico con una crescita del +4,9%. Quello che ad oggi è rilevante sono le tempistiche di vendite che si sono abassate dei canonici 6 mesi del 2014 ai 4,7 mesi nel 2017, portando a una domanda in crescita e un’offerta che inizia a diminuire, determinando dunque il rialzo dei prezzi.

I valori immobiliari di Milano registrano un aumento del 2,5% nel 2017, anche se non distribuito ugualmente nella città.

Variazione %prezzi macroaree II sem2017 su I sem2017

“CENTRO: PREZZI STABILI E DOMANDA DIVERSIFICATA

Sono sostanzialmente stabili i prezzi nel centro della città. Nel quartiere di Porta Romana-Crocetta si registra un lieve aumento di acquisti per investimento, in particolare di bilocali da 250-300 mila €. Per questa finalità piace soprattutto la zona di via Orti e limitrofe dove se ne trovano all’interno
di stabili di ringhiera “Vecchia Milano” ed acquistabili, in buono stato, a prezzi medi di 4000-5000 € al mq. Valori simili anche per gli immobili situati in via della Commenda. 

BOVISA-SEMPIONE: RIALZO DEI VALORI TRAINATO COMASINA, FARINI E ISOLA

La macroarea che segnala l’aumento dei prezzi più importante è quella di Bovisa-Sempione (+4%) grazie al trend di diverse zone, tra cui Bovisasca, Comasina, Maciachini ed Isola.
Prezzi in rialzo nei quartieri di Comasina e Bovisasca. Il rialzo più marcato dei valori immobiliari nel quartiere Comasina è dovuto alla presenza di prezzi molto contenuti che stanno attirando l’attenzione sia di acquirenti di prima casa e sia di investitori (con budget inferiori a 100 mila €). In zona infatti si registra una buona domanda di immobili in affitto alimentata da coloro che non riescono ad acquistare, da lavoratori fuori sede attratti dai collegamenti (due fermate di metropolitana e la stazione del passante ferroviario). La Comasina offre prevalentemente edilizia popolare ed i valori immobiliari si aggirano intorno a 1200-1300 € al mq.

LODI-CORSICA: QUOTAZIONI E RICHIESTE IN RISALITA

 In aumento del 3,5% i valori nella macroarea di Lodi-Corsica: tra i quartieri con valori in aumento si segnalano Montenero, Umbria-Martini e Corvetto-Grigioni-Brenta. Viale Montenero è apprezzato sia da investitori e sia da acquirenti di prima casa che cercano piccoli tagli. Piace perché fuori
dall’area “C”, perché è ricca di locali e per questo attira giovani acquirenti. I valori in questa zona sono in aumento grazie alla presenza di investitori e di acquirenti di prima casa. I primi acquistano prevalentemente monolocali e bilocali tagli di cui c’è una discreta offerta in zona. Tra gli investitori si contano anche genitori di studenti della Bocconi. Ci sono anche acquirenti di prima
casa spesso orientati su tagli più grandi. Le zone più richieste sono viale Montenero, via Carlo Botta e piazzale Libia. Viale Montenero è in cima alle preferenze degli investitori e di coloro che cercano una casa “Vecchia Milano”. Le quotazioni sono di 5000-5500 € al mq per le soluzioni ristrutturate e di 3300-3600 € al mq per quelle da ristrutturare. 

NAVIGLI-FAMAGOSTA: INVESTITORI A CACCIA DI PICCOLI TAGLI GRAZIE A
“SYMBIOSIS” E “FONDAZIONE PRADA”

+2,8% l’incremento dei valori immobiliari nella macroarea di Navigli-Famagosta. Mercato immobiliare dinamico nell’area che si sviluppa intorno alle vie Villoresi, Carlo D’Adda, Lombardini, Carlo Torre. Ci troviamo, infatti, a ridosso dei Navigli e poco lontano dalle fermate della metropolitana di “Porta Genova” e “Romolo”. Ad acquistare sono spesso persone che già vivono nel quartiere e ne apprezzano i servizi e la tranquillità. Si acquistano soprattutto bilocali di cui c’è abbastanza offerta in seguito a numerosi frazionamenti avvenuti negli anni passati. L’offerta immobiliare è eterogenea e spazia da soluzioni all’interno di immobili d’epoca del XIX e XX secolo ad appartamenti in condomini degli anni ’60-’70. I primi, in buono stato, si valutano mediamente 4000-4300 € al mq mentre i secondi possono essere valutati intorno a 3800-4000 € al mq.

VERCELLI-LORENTEGGIO: VINCONO GLI ACQUISTI PER USO INVESTIMENTO

La macroarea di Vercelli-Lorenteggio segnala un aumento dei valori del 2% grazie anche al mercato decisamente dinamico della zona di Porta Genova, viale Coni Zugna, via Solari, via Savona  e via Tortona dove i prezzi sono in leggero rialzo. Forte la componente di domanda ad usoinvestimento, alimentata da coloro che acquistano per mettere a reddito o da genitori che
comprano per i figli studenti. Hanno un budget inferiore a 300 mila €. Su viale Papiniano, corso Genova e viale Coni Zugna le quotazioni di un buon usato oscillano intorno a 4500-5000 € al mq. Si sale a 5200-5500 € al mq per gli immobili posizionati in corso Genova e nelle sue traverse. Su via Savona e su via Tortona, apprezzate soprattutto da un target più giovane, i valori di una soluzione ristrutturata arrivano a 5000 € al mq. Su viale Papiniano e in via Solari sono presenti dei cantieri di nuova costruzione i cui valori si aggirano intorno a 6000-7000 € al mq.”

CITTA’ STUDI-INDIPENDENZA: LE NUOVE COSTRUZIONI VIVACIZZANO IL MERCATO

“La macroarea di Città Studi-Indipendenza registra un rialzo delle quotazioni dell’1,8%, in seguito al trend dei valori della zona di corso XXII Marzo-Dateo. Su corso XXII Marzo prevalgono per lo più  gli acquisti di prima casa. Parliamo di una zona con un’offerta qualitativa medio alta dove si concentrano anche immobili di particolare prestigio (via Marcona, via Hajech, via Piolti de’ Bianchi)
dei primi anni del 1900 valutati, se ristrutturati, fino a 6000 € al mq. Su corso XXII Marzo una soluzione in buono stato si vende intorno a 4000 € al mq. Quotate 7000 € al mq le soluzioni signorili in buono stato che si affacciano su piazza Grandi. La zona è stata interessata da interventi nuovi tra cui l’ex area di Porta Vittoria che, sbloccato, porterà sul mercato numerosi immobili. Inzona sono presenti altri interventi di nuova costruzione in via Cena e via Poma a prezzi medi di 7000 € al mq. I valori scendono a 3500- 4000 € al mq nella zona compresa tra viale Piceno e corso XXII Marzo a causa del maggiore traffico presente. Si registra un aumento di interesse da parte degli investitori grazie anche alla futura fermata della metropolitana che sorgerà in piazzale Susa.”

STAZIONE CENTRALE-GIOIA-FULVIO TESTI: MOLTI INTERVENTI DI RECUPERO

“Un’altra macroarea interessante per i lavori in corso e che è quella di Stazione Centrale-Gioia Fulvio Testi (+1,4% nella seconda parte del 2017) grazie sia all’andamento del quartiere di Buenos Aires-Venezia sia dell’area di Fabio Filzi dove si indirizzano sia investitori sia acquirenti di prima casa. Agli investitori piace la vicinanza alla Stazione Centrale. Non mancano operazioni di frazionamento su tagli molto ampi al fine di ricavare poi piccoli tagli. In via Fabio Filzi gli stabili vanno dai primi anni del 1900 fino agli anni ’60 e, in buono stato, hanno quotazioni medie di 4000-4500 € al mq che salgono a 5000 € al mq per le abitazioni più signorili che sorgono nelle strade di congiunzione tra via Filzi e via Vittor Pisani. I valori scendono a 3000 € al mq per le soluzioni posizionate oltre via Galvani.”

FIERA-SAN SIRO: COMPRAVENDITE TARGATE PRIMA CASA E EFFETTO CITY LIFE

“La macroarea Fiera-San Siro registra un aumento delle quotazioni dello 0,7%. Nella zona di FieraMonterosa il mercato è dinamico e si segnalano prevalentemente acquisti di prima casa. L’offerta inizia a contrarsi, si riesce a trattare meno il prezzo e i tempi di vendita sono diminuiti. Iniziano ad
arrivare le prime richieste da parte di coloro che lavoreranno presso le sedi di “Allianz” e “Generali” a City Life e che si aggiungono a coloro che lavorano già presso le aziende vicine. Il completamento di “City Life” con l’apertura dello Shopping District ha mutato la percezione della zona a residenti e non, e ha indirizzato l’attenzione dei potenziali acquirenti verso vie limitrofe come via Albani, piazzale Arduino, viale Berengario. Le quotazioni più elevate si raggiungono per le abitazioni presenti in via Monterosa e strade limitrofe e via Dominichino dove si concentrano prevalentemente immobili più signorili costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70. Le quotazioni si aggirano intorno 4000-5000€ al mq.”

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa  e potete leggere l’articolo completo – https://news.tecnocasagroup.it/wp-content/uploads/sites/2/2018/03/MILANO.-Mercato-immobiliare-IIsem17-Gruppo-Tecnocasa.pdf 

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